คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ หลังน้ำท่วมปี 2569 ชี้ความเสี่ยงทำเลมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ภูเก็ตมีโอกาสรับกลุ่มลักซูรี แนะเจ้าของที่ดินอย่าเพิ่งรีบขาย
วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield Thailand) ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญจุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้ง หลังเหตุการณ์น้ำท่วมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑลที่ผ่านมา
คุชแมน ประเมินว่าจะส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะการเพิ่มน้ำหนักปัจจัยด้าน ‘ความเสี่ยงของทำเล’ ในการตัดสินใจ
ขณะที่ พฤติกรรมการตรวจสอบข้อมูลของผู้ซื้อในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีความเข้มงวดมากขึ้น โดยปัจจัยด้านประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ และระบบระบายน้ำของโครงการ จะกลายเป็นเงื่อนไขสำคัญก่อนการตัดสินใจซื้อ
ช่องว่าง ‘ราคา’ ทำเลน้ำท่วม
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบระลอกนี้อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมปรับตัวลดลงทั้งหมด แต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง กับทรัพย์สินที่มีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วมที่มีประสิทธิภาพ
“ผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนการป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจถูกนำไปหักลบออกจากราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต”
อสังหาฯพึ่งแรงซื้อกลุ่มมั่งคั่ง-ลักซูรี
วรัตถ์ เสริมว่า แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลปลอดภัยจากน้ำท่วมจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ปรากฏการณ์ย้ายฐานการซื้อบ้านหลังที่สองไปยังต่างจังหวัดอาจไม่คึกคักเท่าช่วงหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ
โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP เริ่มปรับตัวลง 2 ไตรมาสติดต่อกัน แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อมีข้อจำกัดในการซื้อบ้านหลังที่สอง ส่งผลให้กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNWI และ UHNWI) ที่มีความพร้อมทางการเงินสูงและไม่พึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก กลายเป็นกลุ่มอุปสงค์หลักที่จะเข้ามามีบทบาทขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Luxury ในระยะต่อไป
‘ภูเก็ต’ เป้าหมายกลุ่ม HNWI
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต คาดว่าจะได้รับปัจจัยบวกเพิ่มเติมจากการปรับพฤติกรรมของกลุ่ม HNWI และ UHNWI ในกรุงเทพมหานคร จากเดิมที่มีฐานอุปสงค์รองรับอยู่แล้วจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซีย และจีนในทำเลภูเก็ตฝั่งตะวันตก
“หากความกังวลเรื่องน้ำท่วมในกรุงเทพมหานครฝังตัวในความคิดคนกรุงเทพฯ หรือคนไทยในระยะยาว ภูเก็ตจะกลายเป็นเป้าหมายสำคัญในการกระจายการถือครองสินทรัพย์ของผู้บริโภคระดับบน”
อย่างไรก็ดี รูปแบบการซื้อจะไม่ใช่ลักษณะ ‘หนีน้ำ’ แต่จะเป็นการซื้อเพื่อเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิตและบริหารความเสี่ยง โดยที่ยังคงมีบ้านหลักอยู่ในกรุงเทพมหานคร”
ทั้งนี้ หากเกิดอุปสงค์ในลักษณะดังกล่าว และอยู่บนสมมติฐานว่าปีนี้ไม่เกิดน้ำท่วมใหญ่ในภูเก็ต สินค้ากลุ่ม Luxury Condominium, Pool Villa และ Branded Residence จะได้รับประโยชน์มากที่สุด เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน และการสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า” นายวรัตถ์ กล่าว
วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย
ชะลอตัดสินใจขาย ที่ดินน้ำท่วม
ในส่วนของเจ้าของที่ดินในพื้นที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ในขณะนี้ไม่ควรรีบเร่งตัดสินใจขายจากความกังวลเพียงอย่างเดียว แต่ควรเตรียมข้อมูลประวัติน้ำท่วมและมาตรการป้องกัน เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการประเมินต้นทุนได้ชัดเจน เนื่องจากที่ดินที่มีศักยภาพสูง ย่อมสามารถลงทุนระบบป้องกันเพื่อบริหารจัดการความเสี่ยง เช่น
- การสร้างคันดินหรือกำแพงป้องกันน้ำท่วม
- การถมที่ดิน
- การวางระบบระบายน้ำและสูบน้ำภายในโครงการ
นอกจากนี้ ยังมีทางเลือกอื่น เช่น การร่วมทุน (Joint Venture) หรือการปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่ ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์นับจากนี้ จึงไม่ใช่เพียงการตั้งคำถามว่า “ทำเลไหนน้ำท่วม” แต่คือ โครงการไหนสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วม ช่วยปกป้องมูลค่าของของสินทรัพย์ได้ดีกว่ากัน”
อาคารสำนักงานเช่ายังไหว
อุกฤษฎ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า เหตุการณ์ภัยพิบัติน้ำท่วมในหลายพื้นที่กรุงเทพฯในช่วงที่ผ่านมา ไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานคร เช่นกัน แม้ว่าในบางพื้นที่ใจกลางเมือง (CBD) เช่น ถนนเพชรบุรี จะได้รับผลกระทบแต่สถานการณ์คลี่คลายกลับคืนสู่ปกติได้รวดเร็ว
โรงงาน-แวร์เฮ้าส์ ทยอยคลี่คลาย
พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield Thailand) ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เปิดเผยว่าจากสถานการณ์น้ำท่วม ในช่วงปลายเดือนกันยายน 2569 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯอุตสาหกรรม ได้รับผลกระทบในบางพื้นที่ อาทิ จังหวัดสมุทรปราการ นิคมอุตสาหกรรม WHA จังหวัดชลบุรี นิคมอุตสาหกรรมอมตะ ก่อนทยอยกลับมาคลี่คลาย ส่วนโลจิสติกส์ในประเทศไทยไม่มีผลกระทบ
“สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลบวกต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปีนี้ โดยเฉพาะตลาดอุตสาหกรรมโรงงานสำเร็จรูปในนิคมอุตสาหกรรมที่ยังมีความต้องการสูงต่อเนื่องท่ามกลางซัพพลายจำกัด”
น้ำท่วมปี’69 ไม่หนักเท่าปี’54
ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ เป็น หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่าเหตุการณ์น้ำท่วมช่วงปลายเดือนกันยายนปี 2569 ที่ผ่านมา ถือว่าได้รับผลกระทบไม่มากนักด้วยสถานการณ์น้ำท่วมขังคลี่คลายค่อนข้างไวในหลายทำเลที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโด เมื่อเทียบกับช่วงน้ำท่วมปี 2554 ซึ่งเป็นเหตุการณ์หนักกว่าด้วยส่งผลต่ออสังหาฯ โครงการในภาพรวม
alt-x KEY TAKEAWAYS
-
น้ำท่วมเพิ่มความสำคัญของประวัติน้ำท่วม ระดับพื้นที่ และระบบระบายน้ำในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
-
ราคาที่ดินในพื้นที่เสี่ยงอาจเผชิญส่วนต่างตามประสิทธิภาพการบริหารจัดการความเสี่ยง
-
กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNWI และ UHNWI) มีบทบาทต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซูรี
-
ภูเก็ตมีโอกาสรับความต้องการซื้อ Luxury Condominium, Pool Villa และ Branded Residence เพื่อกระจายการถือครองสินทรัพย์
-
ตลาดสำนักงานให้เช่าและอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมทยอยกลับสู่ภาวะปกติหลังผลกระทบจากน้ำท่วมในบางพื้นที่
-
เจ้าของที่ดินควรประเมินศักยภาพและเตรียมข้อมูลความเสี่ยงก่อนขาย โดยอาจพิจารณาร่วมทุนหรือพัฒนาระบบป้องกันน้ำท่วม
