Cushman & Wakefield สำรวจตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ แข่งขันสูง อาคารย่านรัชดา-พระราม 9 ลดค่าเช่า 30-50% ขณะที่อาคารคุณภาพสูงเร่งปรับพื้นที่แบบ Fully Fitted และใช้ ESG ดึงผู้เช่าคุณภาพ
อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield Thailand) ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เผยว่าแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อาคารสำนักงานให้เช่าในรอบ 9 เดือนของปี 2569 เจ้าของผู้พัฒนาโครงการ (Developer) รายใหญ่ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง ต่างเร่งปรับปรุงพื้นที่ในรูปแบบ ‘Fully Fitted’ พื้นที่สำนักงานให้เช่า/ขายที่มีการตกแต่งภายในและติดตั้งระบบพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับการทำงานไว้ให้เรียบร้อยแล้ว
โดยเฉพาะเจ้าของอาคารสำนักงานรายเดิมในย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD) อาทิ สาทร, พระราม9 หรือ รัชดาภิเษก เป็นต้น ที่ต่างลงทุนปรับปรุงพร้อมตกแต่งอาคารพื้นที่เช่าสำนักงาน เพื่อทั้งรักษาฐานผู้เช่ารายเดิม และขยายกลุ่มผู้เช่ารายใหม่ ๆ ซึ่งยังสอดคล้องกับในช่วงที่เหลือของปี 2569 คาดว่าความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงจะขยายตัวอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัย ดังนี้
- การย้ายสำนักงานไปสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า (Flight-to-Quality Relocation)
- นโยบายด้าน ESG (Environmental, Social and Governance) ขององค์กร ผู้เช่ากลุ่มบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporations) ให้ความสำคัญกับอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม (Green-Certified Buildings) และมีความยั่งยืนมากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับเป้าหมายการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนและนโยบายความยั่งยืนขององค์กรในระดับโลก
อุกฤษฏ์ กล่าวต่อ ถึงสถานการณ์อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีพื้นที่สำนักงานรวมในย่าน CBD อยู่ที่ 4.83 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นสำนักงานเกรด A ประมาณ 2.53 ล้านตารางเมตร มีอัตราพื้นที่ว่างเฉลี่ย 23.5% เพิ่มขึ้นจาก 22.8% ในไตรมาส 2 แม้ไม่มีอาคารใหม่เข้าสู่ตลาดก็ตาม โดยสาเหตุสำคัญมาจากองค์กรที่ต่อสัญญาเช่าหรือย้ายสำนักงานภายในย่านเดิม แต่เลือกใช้พื้นที่น้อยลงกว่าที่เคยเช่า
ขณะที่ค่าเช่าสำนักงานเกรด A ปรับลดลงเล็กน้อยจาก 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในไตรมาส 2 มาอยู่ที่ 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาส 3
“แนวโน้มดังกล่าวรวมถึงราคาออฟฟิศย่าน CBD ที่ปรับลดลง ยังมีผลกระทบต่อพื้นที่สำนักงานโคเวิร์กกิ้ง สเปซในทำเลเดียวกัน ด้วยผู้เช่า องค์กร หรือ สตาร์ทอัป มีทางเลือกจากความครบวงจร ขนาดพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นและได้ความเป็นสัดส่วน เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายต่อเดือนในอัตราเดียวกัน”
นอกจากนี้ อาคารรุ่นใหม่ ยังออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยยืดหยุ่นและลดข้อจำกัดจากเสาอาคาร ช่วยให้ผู้เช่าจัดสรรพื้นที่ทำงานได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น จึงอาจไม่จำเป็นต้องเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่เท่าเดิม อาทิ สำนักงานระดับพรีเมียมอย่าง วัน แบงค็อก และดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค มีระดับค่าเช่าสูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทำให้ตลาดแบ่งชัดเจนขึ้นระหว่างอาคารที่แข่งขันด้วยคุณภาพและบริการ กับอาคารที่ต้องใช้ราคาเป็นเครื่องมือดึงดูดผู้เช่า
รัชดา-พระราม9-บางนา ปรับลดราคา
อุกฤษฏ์ กล่าวต่อถึงตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในทำเล ย่านรัชดา-พระรามเก้า พบว่ามีการทยอยย้ายออกของผู้เช่าบางส่วน ทำให้เผชิญแรงกดดันจากด้านการแข่งขันด้วยราคาและเงื่อนไขการเช่าที่จูงใจมากขึ้น โดยทำเลดังกล่าว มีอัตราการเช่าเพียง 30-40% และมีการปรับลดค่าเช่าลงประมาณ 30-50% โดยอัตราค่าเช่าในย่านรัชดาฯ มีดังนี้
- สำนักงานเกรด C อัตราเช่าปรับอยู่ที่ประมาณ 300-350 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
- สำนักงานเกรด A อัตราเช่าปรับอยู่ที่ประมาณ 600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ขณะที่อัตราการครอบครองพื้นที่ (Occupancy) น้อยลงของอาคารสำนักงานทำเล รัชดา-พระรามเก้า มาจากปัจจัยการย้ายออกของผู้เช่ารายเดิม รวมถึงความไม่มั่นใจทำเลจากผลพวงกรณีอาคารของกลุ่มสำนักงานประกันสังคมด้วยเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในทำเลดังกล่าว ยังไม่ถึงขั้นน่ากังวลทั้งหมด แต่มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัว โดยเฉพาะอาคารที่ต้องการยกระดับความสามารถในการแข่งขัน เช่น อาคารจูบิลี่ที่มีแผนปรับปรุงใหม่ซึ่งคาดจะแล้วเสร็จในปี 2570 เพื่อดึงดูดความน่าสนใจในตลาดอาคารสำนักานให้เช่ามากขึ้น
นอกจากนี้ อาคารสำนักงานทำเล ‘บางนา’ ยังเป็นอีกย่านที่ต้องจับตาด้วยไม่ค่อยเป็นที่นิยมในตลาดจากความต้องการ (Supply) ผู้เช่าค่อนข้างน้อย ด้วยมีระยะทางห่างไกลจากในเมือง
“โดยปกติบริษัทที่จะย้ายออฟฟิศมักจะย้ายตึกในรัศมีไม่เกิน 5 กม. เพื่อไม่ให้กระทบพนักงาน ซึ่งทำให้ออฟฟิศให้เช่าที่ขึ้นใหม่ในบางนาได้รับผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าว”
ขณะที่อาคารสำนักงานทำเลบางนา ในปัจจุบันมีอัตราครอบครองพื้นที่ (Occupancy Rate) 70% และแบ่งอัตราค่าเช่าดังนี้
- สำนักงานเกรดC อัตราค่าเช่าต่ำประมาณ 300 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
- สำนักงานเกรดC อัตราค่าเช่าต่ำประมาณ 600-700 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
ตลาดออฟฟิศแข่งกรีน ดึงผู้เช่าคุณภาพ
อุกฤษฏ์ กล่าวว่า แม้จะมีการการชะลอเปิดอาคารใหม่ในระยะสั้น เพื่อช่วยลดแรงกดดันตลาด แต่ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังมีพื้นที่ใหม่รอเข้าสู่ตลาดอีกมาก
โดยในช่วงปี 2569-2574 คาดว่าจะมีซัพพลายใหม่รวม 616,128 ตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นสำนักงานเกรดเอในย่าน CBD ถึง 338,310 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 55% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด
ขณะเดียวกัน ข้อมูลตลาดยังระบุถึงโครงการสำนักงานใหม่ที่จะทยอยเข้ามาในช่วงปีต่อ ๆ ไป รวมถึงการกลับมาของเดอะปาร์คตามแผนงานเดิม และโครงการ CR9 ที่มีแผนเริ่มก่อสร้างในปีหน้า คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2572-2573 พร้อมพื้นที่รีเทลเพิ่มเติม
ทั้งนี้ ยังทำให้เจ้าของอาคารต้องวางกลยุทธ์มากกว่าการลดค่าเช่าเพียงอย่างเดียว ทั้งการปรับปรุงอาคาร การเพิ่มความพร้อมเข้าใช้งาน และการให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้เช่า เช่น ระยะเวลาปลอดค่าเช่า (Rent-Free Period) และเงินสนับสนุนค่าตกแต่งสำนักงาน (Fit-out Allowance) เพื่อเร่งจูงใจปิดการทำสัญญาเช่า
อุกฤษฏ์ ทิ้งท้ายว่า “ในระยะต่อไป ตลาดสำนักงานไม่ได้แข่งขันกันแค่จำนวนตารางเมตร แต่เป็นการแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้เช่าที่มีคุณภาพ ท่ามกลางพฤติกรรมองค์กรที่ใช้พื้นที่น้อยลง และความต้องการอาคารที่ตอบโจทย์ทั้งประสิทธิภาพการทำงานและเป้าหมาย ESG มากขึ้น”
alt-x KEY TAKEAWAYS
-
สำนักงานเกรด A ในย่าน CBD กรุงเทพฯ มีพื้นที่รวม 2.53 ล้านตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างเพิ่มจาก 22.8% ในไตรมาส 2 เป็น 23.5% ในไตรมาส 3 ปี 2569
-
ค่าเช่าสำนักงานเกรด A เฉลี่ยลดลงเล็กน้อยจาก 943 บาท เหลือ 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
-
อาคารสำนักงานย่านรัชดา-พระราม 9 เผชิญแรงกดดันด้านราคา โดยค่าเช่าปรับลดลงราว 30-50% ตามข้อมูลจาก Cushman & Wakefield Thailand
-
ผู้พัฒนาอาคารหันมาปรับพื้นที่แบบ Fully Fitted เพิ่มความพร้อมเข้าใช้งาน และเสนอสิทธิประโยชน์ เช่น Rent-Free Period และ Fit-out Allowance เพื่อดึงดูดผู้เช่า
-
ช่วงปี 2569-2574 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาด 616,128 ตารางเมตร โดย 55% เป็นสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD
-
ESG และมาตรฐานอาคารสีเขียวเป็นอีกปัจจัยที่องค์กรข้ามชาติใช้พิจารณาเลือกสำนักงาน ควบคู่กับคุณภาพพื้นที่และประสิทธิภาพการทำงาน
