‘SENA’ รับมือวิกฤตอสังหาฯ โยงโมเดล 5 ธุรกิจ สร้างเชื่อมั่นผู้บริโภคตั้งแต่ก่อนซื้อถึงหลังขาย

‘ดร.ยุ้ย-เกษรา SENA’ ตีโจทย์ใหม่อสังหาฯ รับมือวิกฤตความเชื่อมั่น เชื่อม 5 โมเดลธุรกิจผ่าน SENA HOMEWAYS SUCCESS  ส่ง  RentNex Invest ลงทุนคอนโดพร้อมผู้เช่า รับผลตอบแทนเริ่มต้น 7%

SENA กำลังเปลี่ยนผ่านสู่การเป็นแบรนด์ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยแบบครบวงจรมากขึ้น ภายใต้แนวคิด SENA HOMEWAYS SUCCESS โดยเชื่อมโยงระบบนิเวศ (Ecosystem) อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 5 แพลตฟอร์มธุรกิจเข้าไว้ด้วยกัน เพื่อบริหารสมดุลธุรกิจอสังหาฯ ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวกำลังซื้อ จากบทบาทเดิมเป็นเพียงผู้พัฒนาโครงการ เท่านั้น

ต่อเรื่องนี้ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ได้เปิดสำนักงานใหญ่ บนอาคารธัญลักษณ์ภาคย์ บอกเล่าสถานการณ์อสังหาฯ ไทยที่ผ่านหลากหลายวิกฤตต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาวะเศรษฐกิจชะลอกำลังซื้อ ส่งผลสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในบางโครงการอัตราสูงถึง 80% ในช่วงสองถึงสามปีที่ผ่านมา

รวมถึงวิกฤตอสังหาฯ จากภัยพิบัติทางธรรมชาติทั้งแผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นเมื่อปลายเดือน มีนาคม 2568 และล่าสุดน้ำท่วมขังในหลายพื้นที่กรุงเทพฯ เมื่อช่วงปลายเดือน กันยายน 2569 ซึ่งเสนาฯ เลือกวิธีการทำงานแบบติดตามสถานการณ์แบบเรียลไทม์เพื่อแก้ไขปัญหาให้ทันท่วงที

โดยเฉพาะเคสล่าสุดน้ำท่วมเมื่อการพัฒนาที่ดินโครงการอสังหาฯ ของผู้ประกอบการเกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการน้ำในพื้นที่ กทม. และมีชื่อ ‘SENA’ ติดอยู่บนหน้าสื่อที่อาจกระทบต่อวิกฤตความเชื่อมั่นแบรนด์

สื่อสารลูกบ้านต้องชัดเจน

‘ดร. ยุ้ย’ กล่าวถึงกรณีที่ดินบริเวณบึงน้ำคู้บอน เป็นหนึ่งในประเด็นที่ SENA ต้องออกมาสื่อสารกับลูกบ้าน หลังเกิดความกังวลเกี่ยวกับแนวทางพัฒนาพื้นที่และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับโครงการที่อยู่อาศัยใกล้เคียง

พร้อมอธิบายว่า ที่ดินดังกล่าวมีพื้นที่ประมาณ 20 ไร่ เป็นแลนด์แบงก์ที่บริษัทถือครองมาตั้งแต่ปี 2552 และใช้เวลาหลายปีก่อนจะกลับมาพิจารณาแนวทางพัฒนาอย่างจริงจัง ท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงของผังเมืองและภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกับที่ บริษัทยังได้ติดตามข้อมูลจากภาครัฐมาอย่างต่อเนื่อง โดยพบข้อมูลผังเมืองในช่วงปี 2561, 2564 และ 2567 ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนเกี่ยวกับการพัฒนาบึงรับน้ำหรือการเวนคืนที่ดินตามข้อมูลเบื้องต้นของบริษัทก่อนหน้า

“หลังรับทราบว่าลูกบ้านในโครงการใกล้เคียงพื้นที่ มีความกังวล บริษัทจึงเร่งนัดหมายเข้าพบเพื่อชี้แจงข้อสงสัย โดยเฉพาะคำถามว่าบ้านที่อยู่ใกล้บึงจะได้รับผลกระทบหรือยังสามารถอยู่อาศัยได้ตามปกติหรือไม่”

พร้อมนำภาพตัวอย่างบึงหนองบอนที่พัฒนาแล้ว มาใช้ประกอบการอธิบาย เพื่อให้ลูกบ้านเห็นภาพแนวทางพัฒนาเบื้องต้น พร้อมชี้แจงว่าหากมีการดำเนินการจริง ลูกบ้านในโครงการชุดแรกจะไม่อยู่ในแนวเขตเวนคืนตามข้อมูลของบริษัท ซึ่งประเด็นนี้ยังต้องรอความชัดเจนจากภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทั้งเรื่องการพัฒนาบึงน้ำคู้บอนและแนวทางดำเนินการในอนาคต เช่นกัน

“ในมุมของผู้ประกอบการ การรักษาความเชื่อมั่นจึงต้องอาศัยทั้งการสื่อสารอย่างรวดเร็วและการยอมรับในประเด็นที่ยังไม่มีคำตอบชัดเจนจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง”

จากแนวทางดังกล่าว สะท้อนตัวอย่างชัดถึงแนวทางการบริหารอสังหาฯ SENA ที่นับจากนี้ไป ‘ไม่ได้จบลงเมื่อขายบ้านได้’ แต่ยังเกี่ยวข้องกับการดูแลความสัมพันธ์กับลูกบ้าน การสื่อสารข้อมูลที่มีอยู่ และการรับมือกับความไม่แน่นอนที่อาจกระทบต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค

บริหารความไม่แน่นอนกำลังซื้ออสังหาฯ

ดร. ยุ้ย กล่าวต่อ ถึงโจทย์ใหม่ตลาดอสังหาฯไทยในตอนนี้  อาจยังต้องกลับมาทบทวนถึงสินทรัพย์ที่มีอยู่จะสร้างมูลค่าได้อย่างไร? และทำอย่างไร? ให้ธุรกิจเดินหน้าต่อได้ภายใต้ความไม่แน่นอน และยังรักษาความเชื่อมั่นของลูกค้าเอาไว้ได้ นอกเหนือจากเปิดโครงการใหม่หรือเร่งยอดขาย เหมือนในช่วงที่ผ่านมา

ขณะที่ SENA เลือกปรับตัวด้วยกลยุทธ์การเปลี่ยนวิธีคิดต่อสินทรัพย์และบทบาทของบริษัทในตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งในตอนนี้ ‘ติดข้อจำกัด’ การเข้าถึงบ้าน ต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดัน ทั้งการเติบโตเศรษฐกิจ ภาระค่าครองชีพและหนี้ครัวเรือนระดับสูง และความเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

“โจทย์ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตอนนี้ มีความซับซ้อนมากกว่าการลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย เพราะแม้จะมีสินค้าที่ตอบโจทย์ด้านราคา แต่หากลูกค้าไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุน การตัดสินใจซื้อก็ยังเป็นข้อจำกัดสำคัญอยู่”

จากแนวโน้มดังกล่าว บริษัท ได้ออกแบบรูปแบบการอยู่อาศัยและการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์อย่างไรให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้นในรูปแบบการบริหารสินทรัพย์และเชื่อมโยงบริการที่อยู่อาศัยหลายรูปแบบเข้าด้วยกัน ภายใต้แนวคิด  ‘SENA HOMEWAYS SUCCESS’ เชื่อมระบบนิเวศจากผู้ขายบ้านสู่ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัย

โดยเริ่ม ตั้งแต่การเตรียมความพร้อมก่อนซื้อ การเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโด การเช่า ไปจนถึงทางเลือกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พร้อมจัดกลุ่มธุรกิจและผลิตภัณฑ์เพื่อรองรับความต้องการที่แตกต่างกัน ได้แก่

1. กลุ่มเช่าตรง – RentNex ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและยังต้องการความยืดหยุ่น สามารถเช่าอยู่ก่อนแล้วค่อยตัดสินใจซื้อ โดยค่าเช่าที่จ่ายสะสมเป็นเครดิตจากค่าเช่า (Equity Credit) เพื่อนำมาใช้เป็นส่วนลดเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตตามเงื่อนไข พร้อมมี SenX Property Service ดูแลห้องและผู้เช่า
2. ลองอยู่ – Pre-LivNex สำหรับผู้ที่ตั้งใจซื้อบ้านแต่ยังต้องใช้เวลาเตรียมเอกสาร รายได้ เงินออม หรือเครดิต สามารถเข้าอยู่อาศัยจริงระหว่างเตรียมความพร้อม สร้างวินัยการชำระ ก่อนเข้าสู่ LivNex หรือซื้อเมื่อพร้อม
3. เช่าออม – New LivNex สำหรับผู้ที่อยากมีบ้านแต่ยังต้องเตรียมความพร้อมด้านสินเชื่อ (Mortgage Readiness) สามารถเข้าอยู่อาศัยก่อนได้ โดยเงินที่ชำระในแต่ละเดือนจะสะสมเป็นส่วนลดเมื่อซื้อบ้าน พร้อมสร้างประวัติการชำระเพื่อประกอบการยื่นสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนการเช่าวันนี้ให้เป็นเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้จริง
4. ซื้อโอน – Buy to Own สำหรับผู้ที่พร้อมซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ สามารถเลือกบ้านหรือคอนโดให้เหมาะกับการใช้ชีวิตและความพร้อมทางการเงิน รองรับทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อเพื่อลงทุน
5. ซื้อลงทุน – RentNex Invest สำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า โดยไม่ต้องหาผู้เช่าหรือบริหารห้องด้วยตนเอง ภายใต้รูปแบบซื้อเพื่อปล่อยเช่า (Buy to Let) ที่มาพร้อมแนวคิด ‘ซื้อพ่วงผู้เช่า เห็นผลตอบแทนก่อนลงทุน’

แนวทางดังกล่าว  ดร.ยุ้ย บอกว่า จะทำให้ SENA สามารถต่อยอดสินทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอเดิม โดยไม่ได้พึ่งพาการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเพียงรูปแบบเดียว แต่ยังมองถึงการบริหารสินทรัพย์ให้สร้างรายได้จากการเช่า และพัฒนาบริการที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยให้เชื่อมโยงกันมากขึ้น

โดยเฉพาะโมเดล ‘RentNex Invest’  ซึ่งบริษัทฯ พัฒนาขึ้นล่าสุด เพื่อขยายโอกาสทางธุรกิจจากสินทรัพย์ในกลุ่ม RentNex พร้อมเปิดตลาดไปยังกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้ประจำจากอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่และวัยเริ่มต้นทำงาน

อ่านต่อเนื้อหาอื่น ที่เกี่ยวข้อง

• เสนาฯ ปลดล็อก Gen Z ไม่รีบซื้อบ้านส่งโมเดล ‘ซื้อพ่วงเช่า’ สร้าง Passive Income

“โมเดลนี้ใช้แนวคิดซื้อคอนโดพร้อมผู้เช่า (Buy to Let) แทนการซื้อห้องชุดแล้วเริ่มต้นหาผู้เช่าด้วยตัวเอง ผู้ลงทุนจึงมีโอกาสรับรายได้จากค่าเช่าตั้งแต่เริ่มต้นภายใต้เงื่อนไขของโครงการ”

โดย SENA คัดเลือกห้องชุดจากพอร์ต RentNex ซึ่งมีโครงการกระจายอยู่ใน 20 ทำเล จำนวน 694 ยูนิตจากทั้งหมด 800 ยูนิตมาทำตลาด ราคาตั้งแต่หลักล้านบาทต้น ๆ ถึงประมาณ 2.5 ล้านบาท เน้นห้องขนาดกะทัดรัดและทำเลที่มีความต้องการเช่า เช่น บริเวณใกล้แหล่งงานและนิคมอุตสาหกรรม

ทั้งนี้ บริษัทกำหนดผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) ขั้นต่ำ 7% ตามเงื่อนไขโครงการ พร้อมรับประกันความต่อเนื่องของการเช่าในช่วง 3 ปีแรก และมีทีมงาน SenX ทำหน้าที่บริหารจัดการโครงการ เพื่อช่วยลดภาระของผู้ลงทุนในการดูแลทรัพย์สินและผู้เช่า

ดร. ยุ้ย ยกตัวอย่างผู้ลงทุนที่มีรายได้ประจำหลังหักภาระต่อเดือนอยู่ 12,000 บาท หากซื้อห้องชุดภายใต้เงื่อนไขสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ มีภาระผ่อนชำระประมาณ 6,500 บาทต่อเดือน และได้รับค่าเช่า 8,200 บาทต่อเดือน จะมีส่วนต่างเบื้องต้น 1,700 บาทต่อเดือน หรือ 20,400 บาทต่อปี

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวเป็นส่วนต่างก่อนหักค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับการถือครองและบริหารทรัพย์สิน ผู้ลงทุนจึงต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ภาษี ค่าใช้จ่ายในการดูแลห้องชุด รวมถึงเงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละบุคคลด้วย

โดยในบางทำเลโครงการฯ มีศักยภาพสร้างผลตอบแทนสูงกว่าระดับเริ่มต้น เช่น โครงการย่านรังสิตใกล้แหล่งงานและนิคมอุตสาหกรรมบางกะดี ซึ่งมีผลตอบแทนประมาณ 8.9%

บริหารทรัพย์คงเหลือแปลงสู่เงินสด

ผู้บริหาร SENA ย้ำว่าโมเดลธุรกิจ RentNex Invest ยังสะท้อนถึงการขยายฐานนักลงทุน โดยเปลี่ยนข้อจำกัดของตลาดให้เป็นโอกาส ด้วยผลิตภัณฑ์ที่มีบริการบริหารจัดการเข้ามารองรับ เพื่อให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงคนที่ไม่ต้องการบริหารห้องเช่าด้วยตัวเอง นอกเหนือจากการขายคอนโดให้แก่นักลงทุน

สำหรับกลุ่มเป้าหมาย RentNex Invest  คือ ลูกค้านักลงทุนเดิมและคนรุ่นใหม่ที่ต้องการสร้าง Passive Income จากทรัพย์สินที่สร้างรายได้ประจำ โดยใช้ระดับราคาคอนโดที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้นเป็นหนึ่งในปัจจัยขยายฐานลูกค้า

ทั้งนี้ หลังทดลองทำตลาดในช่วง 1-2 เดือนแรก พบว่ามียอดขายราว 30-40% ของจำนวนยูนิตที่นำเสนอ โดยลูกค้าเบื้องต้นเป็นชาวไทยทั้งหมด ส่วนใหญ่เป็นฐานลูกค้าเดิมของ SENA อายุประมาณ 30-60 ปี

ดร.ยุ้ย กล่าวทิ้งท้ายว่า “จุดยืนของ SENA นับจากนี้ไป คือ การสร้างโอกาสในการเข้าถึงอสังหาฯให้กับผู้ต้องการมีบ้าน พร้อมสร้างระบบนิเวศที่อยู่อาศัยให้เติบโตได้หลายทาง ที่ไม่จำกัดแค่การเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป เพื่อรองรับเทรนด์อสังหาฯจากนี้ไป ที่การให้บริการหลังการขายจะเป็นเรื่องสำคัญในลำดับต้น ๆ ของการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย”

alt-x KEY TAKEAWAYS

• SENA เชื่อม 5 โมเดล ธุรกิจภายใต้ SENA HOMEWAYS SUCCESS ตั้งแต่เตรียมซื้อบ้าน การเป็นเจ้าของ การเช่า ไปจนถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

• วิกฤตความเชื่อมั่นและข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ทำให้บริการหลังการขายและการดูแลลูกบ้านมีบทบาทต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

• RentNex Invest นำคอนโดพร้อมผู้เช่ามาทำตลาด 694 ยูนิตจากพอร์ต 800 ยูนิต เสนอผลตอบแทนเริ่มต้น 7% ตามเงื่อนไขโครงการ

• SENA ต่อยอดสินทรัพย์เดิมผ่านโมเดล Buy to Let เปิดทางเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีระบบบริหารจัดการรองรับ