ภาครัฐฉายภาพอนาคตผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ เปิด 3 โซนศักยภาพอสังหาฯ รองรับพื้นที่ฟลัดเวย์ เพิ่ม FAR และพัฒนา TOD เปิดทำเลใหม่สู่การลงทุน
ในงาน สัมมนา ‘กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City’ จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด พร้อมด้วยผู้เชี่ยวชาญภาคอสังหาริมทรัพย์ จากหน่วยงานรับและเอกชน ร่วมสะท้อนมุมมองเมือง ‘กรุงเทพมหานคร’ ต่อการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ หลังเตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนที่จะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และส่งผลต่อการแข่งขันและการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต
‘ลดขนาดที่ดินจัดสรร’ อาจจะยัง
สิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สังกัดสํานักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (กรมที่ดิน) กระทรวงมหาดไทย เปิดเผยถึงความคืบหน้าข้อเสนอปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำ เพื่อช่วยผู้ซื้อบ้านในยุคค่าครองชีพสูง โดยข้อเสนอดังกล่าว ‘เป็นไปได้ยาก’ และมีแนวโน้มสูงที่จะไม่ได้รับการอนุมัติ เนื่องจากยังมีความคิดเห็นต่างกัน โดยเฉพาะประเด็นความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัย
สำหรับข้อเสนอที่มีการเสนอไว้ ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ลดขนาดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา แต่ยังให้คงความกว้างหน้าบ้านไว้ที่ 4 เมตร บ้านแฝด ลดขนาดจาก 35 ตารางวา เหลือ 25 ตารางวา และ บ้านเดี่ยว ลดขนาดจาก 50 ตารางวา เหลือ 36 ตารางวา
อย่างไรก็ดีอาจจะมีความเป็นไปได้ในกรณีการปรับลดขนาดที่ดินบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มผ่อนปรนปรับลดลงเหลือ 40 ตารางวา ซึ่งต้องรอผลการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางในเดือนตุลาคมนี้
ขณะที่ การปรับลดขนาดที่ดินจำเป็นต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และกฎหมายผังเมือง อีกทั้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและหน่วยงานรัฐ ที่ปัจจุบันให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของประชาชนเป็นหลัก หากปรับลดขนาดลงจะเพิ่มความหนาแน่นของชุมชน และซ้ำเติมปัญหาการจอดรถขวางทางหน้าบ้าน ซึ่งเป็นข้อพิพาทหลักในปัจจุบัน
แก้ปัญหาจราจร-ขยะ ในหมู่บ้านจัดสรร
นอกจากนี้ กรมที่ดินได้เตรียมปรับเพิ่มข้อกำหนดความกว้างถนนภายในโครงการ จากขั้นต่ำ 8 เมตร ขยายเป็น 9 เมตร เพื่อรองรับการจอดรถและเปิดทางให้รถขยะรวมถึงรถสาธารณะสัญจรได้สะดวก โดยกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ได้กำหนดให้โครงการต้องจัดเตรียม ‘พื้นที่พักขยะ’ บริเวณด้านหน้าโครงการเพื่อความสะดวกในการขนถ่าย
ตีตกข้อเสนอขยายเกณฑ์จัดสรร 20 แปลง-ช่องเลี่ยงกฎหมาย
สำหรับข้อเสนอขยายเกณฑ์จำนวนแปลงจัดสรรจากไม่น้อยกว่า 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อช่วยผู้พัฒนารายย่อย ที่ประชุมมีมติ ตีตกข้อเสนอดังกล่าวทันที เนื่องจากกังวลว่าจะกลายเป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน
ทั้งนี้ กฎหมายยังคงกรอบเวลาการพิจารณาออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินไว้อย่างชัดเจนว่าต้องแล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับจากยื่นเอกสารครบถ้วน
ปลดล็อค ‘ฟลัดเวย์’ ทำโครงการอสังหาฯ
ด้าน สิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวถึงความคืบหน้าของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันโครงสร้างเมืองมีการเปลี่ยนแปลงและกำลังเผชิญกับภาวะเมืองเติบโตมากขึ้น เพราะกทม.เป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศไทย
ขณะที่ร่างผังเมืองที่มีทั้งหมด 8 ผังเมืองมีขั้นตอนการทำผังเมืองไม่ง่ายเพราะมี 18 ขั้นตอน ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่ 10 อยู่ในช่วงการติดประกาศ 90 วัน
โดยภาพรวมแล้ว การขับเคลื่อนร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) กำลังสร้างจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ให้กับวงการอสังหาฯและผู้ลงทุน ด้วยการปรับปรุงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย ร้านค้า แหล่งงาน และบริการสาธารณะได้สะดวก ภายระยะเดินทาง 15 นาที ซึ่งต้องเป็นเมืองแห่งสุขภาวะรองรับสังคมผู้สูงอายุและการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับวิกฤตและความเปลี่ยนแปลงในอนาคต
ทั้งการปรับสีผังเมืองใหม่ เช่น ขยายพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) และลดพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ส่งผลให้หลายทำเลได้รับสิทธิประโยชน์ในการพัฒนาก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ
โดยมี 3 กลุ่มทำเลศักยภาพสูงที่เป็นทำเลทองของผู้ประกอบการและนักลงทุน ประกอบด้วย
- โซนปลดล็อก ‘ฟลัดเวย์’ ที่มีการเปลี่ยนพื้นที่เขียวลายสู่โครงการจัดสรร กลุ่มพื้นที่ที่เคยติดเงื่อนไขอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียวลาย) ถูกปรับยกระดับให้เป็นพื้นที่สีเขียวและสีเหลือง เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนเข้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เช่น
- ฝั่งธนบุรี (ตลิ่งชัน – ทวีวัฒนา – บางขุนเทียน – บางบอน) ได้มีการปลดล็อกพื้นที่เขียวลาย โดยได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายถนนตัดใหม่ โดยเฉพาะถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 และการสร้างระบบกั้นน้ำ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยได้เต็มรูปแบบ
- โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก (ประเวศ – สะพานสูง – ลาดกระบัง – หนองจอก) มีการปรับลดพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออก คืนสิทธิการพัฒนาที่ดินให้ประชาชนและผู้ประกอบการ รองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจากเมืองชั้นใน
- โซนอัปเกรด FAR ทวีคูณ สามารถก่อสร้างตึกสูง-มิกซ์ยูสได้ใหญ่ขึ้น โดยกลุ่มทำเลที่มีการเพิ่มค่าสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ทำให้เจ้าของที่ดินและนักพัฒนาสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่กว้างขึ้น หรือสร้างตึกได้สูงขึ้นบนขนาดที่ดินเท่าเดิม โดยทำเลไฮไลต์ เช่น
- ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 มีการปรับสีผังเมืองจาก ย.2 เป็น ย.5 ส่งผลให้ค่า FAR เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เท่าเป็น 3 เท่า สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้นถึง 2 เท่า
- ทำเลรัชดาภิเษก – พระราม 9 – คลองเตย ตอกย้ำการเป็น New CBD ด้วยการขยายพื้นที่สีแดงและสีส้ม เพิ่มศักยภาพในการสร้างอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมสูง และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่พิเศษ รองรับแผนการย้ายท่าเรือคลองเตยในอนาคต,
- โซนสวนหลวง – ปทุมวัน – คลองสาน มีการปรับสีผังเมืองยกระดับความหนาแน่น เพิ่มสิทธิการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารพาณิชยกรรมรอบจุดเชื่อมต่อการคมนาคมขนส่ง
- โซนโหนดรถไฟฟ้า (TOD & Interchange) ศูนย์กลางชุมชนใหม่ พื้นที่ตามแนวถดถอยและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย ได้รับการปรับเปลี่ยนผังสีเป็นพื้นที่สีส้มและสีแดง เพื่อเปิดทางให้เกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมและศูนย์การค้าชุมชน เช่น
- ดอนเมือง – วงเวียนหลักสี่ มีการเพิ่มพื้นที่สีส้มและสีแดง รองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดงและสนามบินดอนเมือง
- มีนบุรี – ลาดพร้าว – บางกะปิ อัปเกรดความหนาแน่นเพื่อรองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีส้ม และสายสีเหลือง
- พื้นที่บางนา – ศรีนครินทร์ มีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง รองรับการเติบโตของศูนย์กลางพาณิชยกรรมฝั่งตะวันออก
นอกจากนี้ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้มีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (FAR) สำหรับการพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ เพิ่มเติมจากเดิม 5 กรณี เป็น 10 กรณี เช่น
- การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน
- การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะ ที่ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำ ลำคลอง
- การจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น
