‘ดร.ยุ้ย-เกษรา’ นายหญิงเสนาฯ แผนปี2569 บริหารสต็อกโครงการฯสู่โหมด’เช่า’ ตั้งรับกำลังซื้อสะดุดจากหนี้ครัวเรือนยังท่วม ‘กับดัก’ เศรษฐกิจไทยในปี 2569
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ (ดร.ยุ้ย) กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ผู้บริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2569 แนวโน้มจะขับเคลื่อนโดยกลุ่มราคาจับต้องได้ (Affordable) เป็นหลัก
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?!?.…..
ดร.ยุ้ยให้มุมมองว่า ปัจจัยที่ส่งผลกระทบในตลาดอสังห่าฯในปี 2569 มาจาก ‘หนี้ครัวเรือน’ ของประชากรประเทศไทย ที่ยังมีอัตราสูง ทั้งจากสินเชื่อส่วนบุคคล, บัตรเครดิต และหนี้อื่น ๆ ซึ่งมีผลต่อการกำลังซื้อของผู้บริโภค (Consumer Spending) หรือ ตัวซี (C) ซึ่งเป็นดัชนีขับเคลื่อนที่มีผลกระทบใหญ่ที่สุดของระบบเศรษฐกิจ
“เสนาฯ มองโจทย์กำลังซื้อวันนี้ว่าคนอยากมีบ้าน แต่กำแพงสินเชื่อยังสูง อ้างอิงจากพอร์ตของเสนาฯ พบสัดส่วนผู้กู้ไม่ผ่านแตะราว 50% และ 80% ในบางพื้นที่อย่างโซนบางใหญ่”
ขณะที่ปัจจุบันตัวเลขหนี้ในระบบนี้ ยังไม่รวมภาระจากสหกรณ์ และหนี้นอกระบบที่ไม่สามารถแสดงตัวเลขที่แท้จริงได้ ทำให้ประเมินสถานการณ์ได้ไม่เต็มร้อย ซึ่งการแก้ปัญหาหนี้เหล่านี้ต้องใช้เวลา แต่ผลลัพธ์ได้ส่งแรงกระเพื่อมต่ออุตสาหกรรมผ่านการใช้จ่ายและการเข้าถึงสินเชื่อมากขึ้น
โดยในช่วง 1–2 ปีข้างหน้า มองว่าตลาด Affordable กลุ่มสินค้าบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท จะยังเป็นแกนหลักในตลาดแม้ว่าจะสวนทางกับกำลังซื้อผู้บริโภคที่กล่าวข้างต้น ด้วย ‘บ้าน’ ยังเป็น ‘ปัจจัยสี่’ ที่ยังเป็นที่ต้องการในตลาดของผู้บริโภคอยู่
เล่นในตลาดที่เสนาฯ เก่งและถนัด
ดร. ยุ้ย บอกอีกว่า ขณะที่เสนาฯ เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่แข็งแกร่งในตลาดบ้าน-คอนโด ในราคาที่เข้าถึงง่าย โดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยรอบ ซึ่งเป็นพอร์ตที่บริษัทฯ มีความถนัด
“ข้อได้เปรียบของตลาดนี้ คือ ต้นทุนการพัฒนาไม่สูง แม้จะมีผู้เล่นจำนวนมาก แต่การแข่งขันวัดที่ราคา–ฟังก์ชัน–ทำเล ยิ่งหากตลาดไหนมีสินค้าใช้ทดแทนกันได้มาก การแข่งราคาจะรุนแรงยิ่งขึ้น ทำให้ตลาดแข่งขันกันโดยสมบูรณ์ตรงตามทฤษฎี”
จากสถานการณ์ดังกล่าว บริษัทฯ วางแนวทางการบริหารธุรกิจใหม่ ภายใต้แนวคิด ‘อีโคโนมี ออฟ สโคป’ (Economy of Scope) การนำพอร์ตอสังหาฯ ทั้งแนวนราบ และ คอนโดมีเนียม หรือแบ็ค ล็อค นำกลับมาพัฒนาใหม่ เช่น การตกแต่งพร้อมอยู่ด้วยดีไซน์ หรือ การใช้แนวคิดฟังก์ชันการอยู่อาศัย เข้าไปประกอบเพื่อทำการขาย
“แนวทางนี้ จะช่วยลดต้นทุนการตลาด/ลีด (Lead) โดยตรงตามทฤษฎีการประหยัดต่อประเภท ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ในยุคที่ ต้นทุนการหาลีด 1 คน แพงกว่าที่เคยหลายเท่า แต่โอกาสปิดการขายต่ำลงครึ่งหนึ่ง”
ดร. ยุ้ย ย้ำว่าแนวคิดนี้ไม่ใช่การรีเซลโครงการ แต่เป็นการบริหารสินทรัยพ์แบบประหยัดต้นทุนจากสต็อกที่มีอยู่ที่สอดคล้องกับดีมานด์ ตามความต้องการอยู่อาศัยที่ยังมีอยู่ในตลาด ต่างจากทฤษฎีอีโคโนมี ออฟ สเกล (Economy of Scale)ที่เป็นการบริหารประหยัดต้นทุนจากการผลิตจำนวนมาก
นอกจากนี้ ยังเสริมให้โครงการสร้างเสร็จไม่ควรมีรีเจกสูง ซึ่งต่างจากพรีเซลราคาดีที่จองง่าย–ดาวน์ถูก แต่สุดท้ายปล่อยบอลลูนจนลูกค้าไปต่อไม่ได้ ความท้าทายของตลาดจึงไม่ใช่การเร่งขาย แต่คือ การลดโอกาสหลุดกู้ในตอนจบ
โดยแผนของเสนาฯ ในระยะถัดไป คือ โฟกัสประสิทธิภาพและเซกเมนต์ที่ถนัด โดยเฉพาะตลาดบ้าน 1.2–5 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับดีมานด์หลักของกรุงเทพฯ ราว 70% แต่กลับมีอัตรากู้ไม่ผ่านสูง ทำให้บริษัทเร่งผลักดันโมเดลธุรกิจ LivNex & RentNex เพื่อลดการถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อ (Rejection) จากสถาบันการเงินเพื่อซื้อบ้านและคอนโด
สร้างรายได้ประจำจาก LivNext-RentNex
ดร. ยุ้ย กล่าวว่าในปี 2569 บริษัทฯ จะมุ่งธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) จากโมเดลธุรกิจการ ‘เช่าซื้อ’ จากการใช้สต็อกบ้าน-คอนโดเป็นกลยุทธ์หลักในการทำตลาดอสังหาฯ เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ยังกู้ไม่ผ่าน ด้วยโปรแกรม ‘LIvNex’ เช่าออมบ้าน ที่เริ่มพัฒนาเมื่อ 2 ปีก่อน จากการมองเห็น Pain Point ใหญ่ของผู้ซื้อบ้าน—รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน และยังติดเครดิตบูโรจำนวนมาก
โดย LIvNex ดัดแปลงแนวคิด Rent-to-Own จากต่างประเทศให้เข้ากับตลาดไทย จุดขายคือดอกเบี้ยต่ำ 1.8% ผ่อนตรงกับบริษัท ที่มีจุดเด่นเสมือนเป็นที่ปรึกษาการเงิน โดยวิเคราะห์เคสผู้กู้แบบรายบุคคล เพื่อติดตามเครดิตทุก 6 เดือน ช่วยให้ลูกค้ามีเส้นทางชัดเจนว่าต้องทำอย่างไรถึงจะกู้ผ่านในอนาคต และครอบครองสินทรัพย์ในอนาคตเมื่อครบสัญญา 3 ปี
ทั้งนี้ หลังทำ LivNex มา 2 ปีมีผลลัพธ์เริ่มชัด ในกลุ่มลูกค้าเอ็กซิต เข้าธนาคารแล้ว 100 ยูนิต ยิ่งในโครงการคอนโดราคาประมาณ 2 ล้านบาท มีอัตรากู้ผ่านช่วงสองปีแรกกว่า 10% ขณะที่เป้าหมายเชิงระบบคือ 1,000 ยูนิตภายใน 3 ปี โดยคาดว่ากว่า 30–40% จะสามารถย้ายเป็นเจ้าของได้จริง ส่วนยอดยกเลิกอยู่ในระดับใกล้เคียงกับความเสี่ยงปกติของสถาบันการเงิน
“โมเดลนี้จึงไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นทางออกใหม่ของตลาด Real Demand ในยุคที่ราคาทรัพย์และรายได้ประชาชนเดินสวนทางกัน”
นอกจากนี้ เสนาฯ ยังมีโมเดล RentNex เช่าวันนี้และเปลี่ยนเป็นซื้อได้ในอนาคต ที่ช่วยเปลี่ยนค่าสำรองเช่าให้กลายเป็นเครดิตวางบนโต๊ะเพื่อขอกู้สินเชื่อบ้านในอนาคตได้หากลูกค้าตัดสินใจซื้อจริง เสนาเสนอว่าระบบนี้ช่วยลด Pain Point คนอยากมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมจ่ายก้อนใหญ่ทันที รวมถึงยังรองรับกลุ่มคนที่ต้องการเช่าอยู่ยาว แต่ไม่อยากผูกสัญญาผ่อนบ้านยาว 30 ปีตั้งแต่วันแรก โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่อาจมองว่าเป็นภาระทางการเงินผุกพันธ์ระยะยาว
ดร. ยุ้ย ย้ำว่าเป้าหมายปลายทางของเสนาฯ คือ ให้ลูกค้าทุกเคสสามารถผ่อนบ้านผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือสถาบันการเงินในระบบได้ ขณะที่จำนวนยูนิตของ LIvNex จะเพิ่มขึ้นตามยอดขายของแต่ละปี
ขณะที่ RentNex แม้ยังไม่ได้ทำการตลาดเชิงรุกผ่านเอเจนต์ แต่สามารถปล่อยเช่าได้แล้วราว 70–80 ยูนิต และมีแผนขยายเป็น 500 ยูนิตภายในปีเดียว โดยตลาดหลักอยู่ในทำเลที่มีดีมานด์เช่าชัดเจน เช่น ย่านรังสิต ใกล้มหาวิทยาลัย แหล่งงาน นิคมอุตสาหกรรม และโซนพระราม 9 ด้วยค่าเช่าเฉลี่ยราว 3,000–5,000 บาทต่อเดือน
สำหรับโมเดลฯ LivNex – RentNex เสนาฯ วางเป้าหมายให้เป็นกลุ่มธุรกิจสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) จากในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ราว 80–100 ล้านบาท และมีมาร์จิ้นสูงกว่าธุรกิจหลักประมาณ 15% ถือเป็นกำไรที่เติบโตชัดเจน แม้บางทำเลอย่างบางใหญ่จะมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง แต่โมเดลนี้ช่วยลดการปฏิเสธการขอสินเชื่อ(Rejection) จากธนาคาร และเพิ่มประสิทธิภาพได้ดี
อสังหาฯ ยุคใหม่เป็นของตลาดเช่า
ดร.ยุ้ย เสริมว่า จากแผนดังกล่าวด้วยมองว่า ‘คนเช่า’ คือฐานใหญ่ในตลาดที่มีอยู่แล้ว แทนที่จะสร้างดีมานด์ใหม่ จึงเลือกเข้าไปเพิ่มคุณค่าและความต่าง ด้วยข้อเสนอ เช่าวันนี้ แต่ไม่ทิ้งโอกาสเป็นเจ้าของในอนาคต ช่วยเปลี่ยนตลาดเช่าธรรมดาให้กลายเป็นเส้นทางสู่การมีบ้านได้จริง
โดยตลาดเช่าที่อยู่อาศัยมีดีมานด์อยู่แล้ว ไม่ต้องสร้างตลาดใหม่ ซึ่งเสนาฯ เพียงเข้าไป ‘เพิ่มทางเลือก’ ให้แตกต่างกว่าตลาดทั่วไป ซึ่ง RentNex ถูกพัฒนาขึ้นภายใต้แนวคิด เช่าวันนี้ มีสิทธิ์เป็นเจ้าของในอนาคต ต่างจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ปกติที่จ่ายแล้วจบ ไม่มีโอกาสได้ครอบครองสินทรัพย์
ขณะที่ โมเดลของ RentNex คือ เมื่อผู้เช่าทำสัญญา เช่น ค่าเช่า 60,000 บาท/เดือน จำนวนเงินนี้สามารถถูกนำไปนับเป็นเครดิตเพื่อยื่นกู้ หากอยู่ไปแล้วต้องการซื้อจริงก็ ‘เปลี่ยนสถานะจากผู้เช่าเป็นเจ้าของได้’ เงินที่จ่ายไปไม่สูญเปล่า นำไปใช้ซื้อโครงการในเครือเสนาฯ ได้ทันที
ทั้งนี้ เสนา วางแผนทำทุกโครงการให้รองรับ RentNex รวมถึง LivNex รวมกว่า 25–30 ทำเลในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล คิดเป็น 1,000–2,000 ยูนิต เพื่อสร้างระบบการเช่าที่มี Value Added เช่น ศูนย์กลาง Facility, แอปบริการ, ระบบจัดการการอยู่อาศัยครบวงจร
ขณะที่ LivNex ปัจจุบันสร้างยอดกว่า 2,000 ล้านบาท ละช่วยรักษาดีมานด์ที่อาจหลุดหายจากการยื่นกู้ไม่ผ่าน ทำให้บริษัทบริหารแบ็คล็อกได้ดีขึ้น เพิ่มประสิทธิภาพโดยรวม และคาดทำให้มีการแปลงมาสู่การเป็นยอดขายจริง(Conversion Rate) จะสูงขึ้นในปีหน้า
โดยปีนี้ บริษัทคาดทำยอดขาย 1 หมื่นล้านบาท ตามเป้า แม้ยอดโอนลดเพราะกู้ไม่ผ่าน โดย LivNex สร้างยอด 4,000–5,000 ยูนิต และเป้ารวมเดิมอยู่ที่ 7,000 สะท้อนภาพความจริงในตลาด ซึ่งอุปสงค์ (Demand) ยังมี แต่ข้อจำกัดอยู่ที่เครดิตและเศรษฐกิจครัวเรือน ตามที่กล่าวข้างต้น
ปีหน้าเศรษฐกิจมีลุ้น-ไม่สดใสเต็มที่
ดร. ยุ้ย ให้มุมมมองตลาดอสังหาฯในปี 2568 ที่กำลังจะผ่านไปว่าเป็นปีแห่งความเสี่ยง ทั้งด้านเศรษฐกิจที่ซบเซา ภัยธรรมชาติ และกำลังซื้อที่ไม่แน่นอน ทำให้ผู้ประกอบการต้อง ‘วัดกึ๋นจริง’ ปรับเกมเร็ว รับมือเหตุการณ์ไม่คาดคิดตลอดเวลา
ขณะที่พอร์ตแนวราบกลุ่ม 2–3 ล้านบาทยังเป็นตลาดใหญ่ แต่ปีนี้การตัดสินใจซื้อชะลอลงสูงสุดในรอบ 4–5 ปี ทั้งจากเศรษฐกิจและข้อจำกัดสินเชื่อ แม้ว่าผู้บริโภคจำนวนมาก ‘อยากมีบ้านแต่ไม่อยากกู้’ หรือ ‘กู้ไม่ผ่าน’ จึงต้องมีทางออกที่ไม่ทิ้งลูกค้าไว้กลางทาง
อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบวก คือ แนวโน้มดอกเบี้ยลดลง หากอัตราปฏิเสธสินเชื่อดีขึ้นและ อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ผ่อนคลาย ลูกค้าอาจกู้ได้มากขึ้น จากเดิมล้านละประมาณ 5,000–6,000 บาท ซึ่งจะเป็นแรงบวกสำคัญในการฟื้นตลาดที่อยู่อาศัยในปีต่อไป
“ความหวังคือปีหน้าจะไม่เผชิญภัยซ้ำซ้อน แต่ยอมรับว่าบรรยากาศเศรษฐกิจอาจยังไม่สดใสเต็มที”
ดร. ยุ้ยทิ้งท้ายว่า วันนี้ผู้พัฒนาฯ ต้องคิดโซลูชันใหม่ เช่น การรวมหนี้–ปรับโครงสร้างหนี้ เพื่อให้ลูกค้ากู้ได้จริงในอนาคต หากการเมืองนิ่งและนโยบายแก้หนี้เกิดขึ้นจริง จะช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือน เพิ่มพลังการซื้อ และนำไปสู่การกู้รอบใหม่ที่มีคุณภาพขึ้นตามเงื่อนไขธนาคาร
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งความเสี่ยงในฝั่งดีเวลลอปเปอร์ คือ ผังเมืองใหม่ที่ยังไม่สรุป ทำให้การวางแผนที่ดินและพัฒนาพอร์ตในบางโซนไม่ชัดเจน แต่สำหรับสินค้ากลุ่ม Mass–Affordable ของเสนายังเป็นพอร์ตสินค้าที่มีความยืดหยุ่นและโอกาสเติบโต โดยเฉพาะโครงการตระกูล ‘คิทท์’ (SENA KITH) ที่ใช้เงินลงทุนไม่สูง และส่งเสริมการทำงานร่วมกับผู้รับเหมา–เจ้าของที่ดิน–สถาปนิกท้องถิ่น
“ในปีหน้า คาดการแข่งขันในตลาดอาจไม่หนาแน่นเท่าช่วงก่อน แต่ผู้ชนะจะเป็นในราย ที่ทำผลิตภัณฑ์คุ้มค่า–เข้าถึงง่าย–ย่นระยะเวลาสู่การมีบ้านได้จริง”
‘ทำเล’ ที่ใช่ ยังเป็นคีย์อสังหาฯ
ดร. ยุ้ยกล่าวต่อถึงภาพรวมโครงสร้างประชากร (Demographic) ของไทยที่เปลี่ยนไป มีเด็กเกิดใหม่ลดลง ขณะที่คนรุ่นใหม่ชะลอการซื้อบ้าน คาดเป็นปัจจัยทำให้ความต้องการ ‘เช่า’ เติบโตต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้ตลาดปล่อยเช่ากลายเป็นหนึ่งในโอกาสสำคัญของนักลงทุนอสังหาฯ
สำหรับเสนาฯ มองว่าทำเลที่ให้ผลตอบแทนดีในพอร์ตโครงการฯของบริษัทในปัจจุบัน คือ บางนา – พระราม 9 – รังสิต โดยค่าเช่าคอนโดระดับหมื่นต้นๆ สามารถสร้าง ยีลด์ 5% – สูงสุดราว 7–9% ในบางทำเล
โดยเสนามองว่า ‘ยุคทองอสังหาฯ จบลงแล้ว’ ตลาดเข้าสู่ระยะ (Phase) เติบโตเชิงประสิทธิภาพ ไม่ใช่เชิงปริมาณ แต่ทุกไซเคิลย่อมมีขาขึ้น เมื่อเศรษฐกิจกลับมาดี และซัพพลายยังจำกัดอยู่ในแบบปัจจุบัน จะทำให้การดีดตัวรอบใหม่ชัดเจนขึ้น ปัจจุบันแม้ยอดโอนลด แต่ กำไรยังไม่ลด จากการบริหารสต็อกและต้นทุนอย่างรัดกุม
ดร.ยุ้ย ทิ้งท้ายว่า ประเทศยังมี ‘ช่องว่างโอกาส’ หากผลักนโยบายอสังหาฯ ถูกจุด ส่วนโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อยเป็นการหาเสียงได้ แต่ไม่กระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว ด้วยหากต้องการผลลัพธ์จริง ต้องสร้างเมืองให้มีความพร้อมในการทำธุรกิจ (Doing Business-ready), ปรับกฎระเบียบ (Regulatory Guillotine) และพัฒนาเมกะโปรเจกต์เชื่อมเศรษฐกิจจริง เช่น ท่องเที่ยว โลจิสติกส์ บริการ
Alternate-X สรุปให้
เสนาดีเวลลอปเม้นท์ชี้ภาพอสังหาฯ ปี 2569 เข้าสู่ยุคตลาดเช่า หลังหนี้ครัวเรือนสูง–กู้ผ่านยาก ขณะที่กลยุทธ์หลักใช้สต็อกบ้าน–คอนโด ปรับเป็นโมเดล Rent-to-Own ผ่าน LivNex / RentNex พร้อมโฟกัสบ้านราคาเข้าถึงง่าย 1.2–5 ล้าน เจาะ Real Demand ที่อยากมีบ้านแต่ติดเครดิต ตั้งเป้าธุรกิจเช่าเป็น Recurring Income ระยะยาว เพิ่ม Conversion เข้าแบงก์ มองอนาคตอสังหาฯ เป็นเกม ‘คุณค่า-ประสิทธิภาพ’ แทนการเติบโตปริมาณแบบยุคทองเดิม
