‘ตึกแถว’ อาคารพาณิชย์ที่ใช้ทั้งอยู่อาศัยและทำการค้าที่เคยรุ่งเรืองเมื่อ 40-50 ปีก่อน วันนี้กำลังเงียบเหงาสุดๆ แม้ ‘ทำเล’ จะยังตอบโจทย์ความสะดวกแต่ฟังก์ชั้นไร้ที่จอดรถ และอื่นๆ ทำให้หลายอาคารยอมขายขาดทุนให้นักลงทุนแปลงโฉมสู่ ‘หอพัก-เกตเฮ้าส์’ รับยุคเจนฯ เรนต์ และนักท่องเที่ยว
Key Facts
-
ตึกแถวใหม่หายจากตลาด ปัจจุบันแทบไม่มีการสร้างตึกแถวใหม่แบบ 100 คูหาเหมือนในอดีต ส่วนใหญ่เหลือเพียงไม่กี่ห้องหน้าโครงการใหญ่
-
ราคาสวนทางทำเล ในย่านที่ซบเซาราคาตึกแถวหั่นลดได้ถึง 75% แต่ในย่านที่มีเรื่องราว (Storytelling) อย่างเยาวราช ราคาพุ่งสูงถึง 30-50 ล้านบาท
-
เปลี่ยนฟังก์ชันสู่ที่พัก: ตึกแถวเก่าถูกดิสรัปต์จากอีคอมเมิร์ซ จึงต้องปรับตัวเป็นที่พักระยะสั้น (Guest House) หรือโรงแรมขนาดเล็กแทนการทำร้านค้าแบบเดิม
‘ตึกแถว’ กำลังจะหายไป
‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภท อาคารพาณิชย์และเพื่ออยู่อาศัย ‘ตึกแถว’ กำลังทยอยหายไปจากตลาด โดยเฉพาะพื้นที่ กรุงเทพฯ แทบจะไม่มีโครงการตึกแถวใหม่เกิดขึ้นให้เห็นแล้ว
“หากยังมีให้เห็นอยู่มักเป็นเพียงไม่กี่ห้อง ตั้งอยู่ด้านหน้าโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อทำหน้าที่เป็นร้านค้า ร้านอาหาร หรือบริการเสริมของโครงการ มากกว่าจะเป็นตึกแถวหลัก 100 ห้อง แบบในอดีต”
บริบทสังคม ‘ดิสรัปต์’ ตึกแถว
สุรเชษฐ บอกว่าการทยอยหายไปของอาคารพาณิชย์ อย่างตึกแถว ในช่วงที่ผ่านมา ประกอบด้วย 3 ปัจจัยหลัก คือ
- พฤติกรรมการใช้ชีวิตเปลี่ยนไป
-
- คนรุ่นใหม่ไม่ได้ผูกชีวิตไว้กับร้านหน้าบ้านเหมือนเดิม ทำให้หลายชุมชนเงียบลง ร้านค้าหายไปจากชั้นล่าง ส่วนชั้นบนก็ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของเจ้าของรุ่นแรกอีกต่อไป
- ข้อจำกัดทางกายภาพของตึกแถว
-
- ด้วย พื้นที่จำกัด เข้าถึงยาก ไม่มีที่จอดรถของอาคารพาณิชย์ในยุคก่อน ซึ่งไม่ตอบโจทย์ครอบครัวที่ขยายใหญ่ ลูกหลานจึงเลือกออกไปใช้ชีวิตข้างนอก
- ขาดผู้สืบทอดกิจการ
-
- จากการเปลี่ยนแปลงของบริบทสังคม และการเติบโตของคนรุ่นใหม่ ทำให้กิจการไม่น้อยต้องปิดตัวลงด้วยไม่มีผู้สานต่อ ส่งผลให้ตึกแถวจำนวนมากถูกปล่อยว่างพร้อม ๆ กัน
“ปัจจัยดังกล่าว กลายเป็นภาพสะท้อนการเปลี่ยนผ่านของโครงสร้างชุมชนเมืองในปัจจุบัน”
3โซน ‘ตึกแถว’ อาจต้องไปก่อน
สำหรับอาคารพาณิชย์ ‘ตึกแถว’ มีจำนวนไม่น้อยที่มีทรงอาจ ‘ไปไม่รอด’ โดยเฉพาะตึกแถวติดถนนใหญ่ ทำเลถนน จรัญสนิทวงศ์ ถนนเพชรเกษม และถนนพระราม 3 เป็นต้น
ด้วยตึกแถวเหล่านี้ แม้จะมีทำเลติดถนนก็ตาม แต่ไม่สามารถจอดรถได้เหมือนในอดีต ทำให้ร้านค้าและร้านอาหารที่เคยเฟื่องฟูต่างทยอยปิดตัว หรือเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ
จากฟังก์ชั่นหลักที่ไม่ตอบโจทย์การใช้งานในปัจจุบันทั้ง ‘ปัญหาที่จอดรถ’ ‘ขนาดอาคารแคบ’ และ สภาพอาคารเก่ามากกว่า 30–40 ปี ทำให้ตึกแถวหลายแห่งขายยาก และนำไปสู่การขายในราคาที่ต้องปรับลด โดยเฉพาะทรัพย์ที่ถูกถือครองโดยสถาบันการเงิน หรืออยู่ในย่านที่เคยคึกคักแต่ซบเซาลง เช่น ในทำเล วงเวียนใหญ่ ดาวคะนอง เตาปูน สะพานควาย และ สุขุมวิทตอนปลาย
การค้าออนไลน์มา-ออฟไลน์นิ่ง
จากพฤติกรรมผู้บริโภคและการเข้ามาของธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่เติบโตก้าวกระโดดในช่วงที่ผ่านมา ยิ่งทำให้ ‘ร้านค้า’ อาจไม่จำเป็นต้องอยู่ติดถนนใหญ่เหมือนเดิม อีกต่อไป
ส่วน ‘ร้านค้า’ ที่ยังอยู่รอดในทำเลเหล่านี้มักเป็นกิจการดั้งเดิมที่ปรับตัวได้ และที่สำคัญคือการเป็นเจ้าของตึกเอง ทำให้ไม่ต้องแบกรับค่าเช่าสูง ซึ่งต่างจากผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ไม่สามารถแบกรับต้นทุนได้ ทำให้ตึกแถวในหลายทำเล เริ่มทยอยหมดความน่าสนใจ กระทบให้ราคาตึกแถวลดลงตามไปด้วย
นอกจากนี้ยังรวมไปถึงฟังก์ชั่น การใช้ตึกแถวเป็นสำนักงาน ได้ลดลงอย่างชัดเจน จากข้อจำกัดเดิม ทั้งที่จอดรถและภาพลักษณ์องค์กร ยกเว้นกิจการครอบครัวที่สืบทอดกันมาหลายรุ่น
ขณะที่ต่างจังหวัด ยังพอเห็นสำนักงานในตึกแถวอยู่บ้าง แต่จากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เป็นแรงส่งให้ไม่มีตึกแถวใหม่เกิดขึ้นมานานแล้ว เช่นกัน
แปลงโฉมสู่เกสต์เฮ้าส์-ร้านอาหารบาร์คูล ๆ
อย่างไรก็ตามตึกแถว ในบางทำเลยังไปต่อได้ดี โดยเฉพาะในทำเลที่ยังมีศักยภาพเชิงพาณิชย์ เช่น ริมถนนสุขุมวิท พบว่ายังมีคนเช่าและซื้ออย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาขายต่อห้องขยับเกิน 10 ล้านบาทไปแล้ว หรือในบางห้องราคาสูงกว่านั้น เพราะถูกซื้อเพื่อนำไปเป็นทางเข้า–ออกของที่ดินด้านหลัง
รวมไปถึงในย่านเก่าแก่ระดับตำนานอย่างเยาวราช สำเพ็ง พาหุรัด ที่ราคาซื้อขายทะลุ 30–50 ล้านบาทต่อห้อง แม้ตัวอาคารจะมีอายุกว่า 50 ปี แต่ด้วยทำเลและศักยภาพในการทำธุรกิจ ก็ยังดึงดูดทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ
ส่วน ย่านอย่างทรงวาด ตลาดน้อย ที่กลับมาคึกคักอีกครั้งในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ตึกแถวถูกปล่อยขายหรือให้เช่าในราคาหลัก 10 ล้านบาทต่อยูนิต หรือค่าเช่าไม่ต่ำกว่า 30,000–40,000 บาทต่อเดือน
“สะท้อนว่าความเก่า ไม่ได้แปลว่าไร้มูลค่า หากย่านนั้นมีเรื่องราวและเสน่ห์เฉพาะตัว”
ตึกแถวย่านท่องเที่ยว ยังมีเสน่ห์
ขณะที่ ตึกแถวในย่านท่องเที่ยวทั้งเก่าและใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเยาวราช สำเพ็ง ตลาดน้อย ทรงวาด ตลาดพลู ห้วยขวาง อารีย์ ถนนข้าวสาร รามบุตรี ดินสอ พระอาทิตย์ หรือพื้นที่ใกล้เคียง พบว่าถูกนำมาปรับเป็นร้านอาหาร คาเฟ่ บาร์ รวมถึงที่พักระยะสั้นอย่างเกสต์เฮ้าส์ โฮมสเตย์ และโรงแรมขนาดเล็ก เพราะรูปแบบอาคารมีคาแรกเตอร์ มีเรื่องเล่า และเชื่อมโยงกับย่านโดยตรง ซึ่งเป็นสิ่งที่นักท่องเที่ยวต่างชาติชื่นชอบ
ส่วนตึกแถวในทำเลที่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า โดยเฉพาะรอบนอกกรุงเทพฯ และฝั่งธนบุรี ก็ถูกนักลงทุนเข้ามาซื้อและรีโนเวตเป็นที่พักขนาดเล็กมากขึ้น ตามแนวสุขุมวิท พญาไท รัชดาภิเษก ห้วยขวาง เพชรเกษม จรัญสนิทวงศ์ เพราะเดินทางเข้าเมืองหรือสนามบินได้สะดวก และยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับครบ ทั้งตลาด ร้านอาหาร และศูนย์การค้า
จากภาพสะท้อนดังกล่าว พบว่าทิศทางอนาคตของของตึกแถวในระยะยาว ยังขึ้นอยู่กับ ‘การเปลี่ยนแปลงของย่าน’
ด้วยหากพื้นที่รอบข้างกลับมามีชีวิต มีตัวตน และเป็นที่รู้จักเหมือนถนนข้าวสาร เยาวราช ทรงวาด ตลาดน้อย ตลาดพลู หรือบางหว้า ตึกแถวก็จะถูกปลุกมูลค่าให้กลับมาอีกครั้ง
แปลงร่างสู่ ‘หอพัก’
สอดคล้องกับ ‘พชร เรืองพีระกุล’ ผู้ก่อตั้งแบรนด์ร้านอาหารกินกันจังชาบู และนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากความคุ้นเคยในทำเลกรุงเทพ ฝั่งธนบุรี ย่านจรัญสนิทวงศ์มาไม่ต่ำกว่าสิบปี โดยที่ผ่านมาได้ลงทุนซื้อตึกแถว 4 คูหา ย่านจรัญสนิทวงศ์ 56 จากราคาขายต่ำกว่าตลาด ราว 1 ล้านบาท/คูหา หรือลดลงราว 75% จากปกติ 4 ล้านบาท/คูหา
สำหรับราคาตึกแถวย่านดังกล่าวลดลงค่อนข้างเยอะ บางเจ้าตั้งราคาขายขาดทุน ด้วยราคาต่ำกว่าตลาดค่อนข้างมาก จึงเป็นโอกาสดีสำหรับการซื้อตึกแถว เพื่อรีโนเวตเป็นหอพัก เจาะย่านสถานศึกษาในทำเลนี้
Alternate-X สรุปให้
อุตสาหกรรมตึกแถวไทยถึงจุดเปลี่ยน หลังพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนและขาดผู้สืบทอดกิจการ ทำให้โครงการใหม่แทบไม่มีเกิดขึ้นในปัจจุบัน โดย ‘ตึกแถว’ทำเลถนนใหญ่หลายแห่ง เช่น จรัญฯ และเพชรเกษม ประสบปัญหาขาดที่จอดรถและสภาพอาคารเก่าจนราคาประเมินลดลงอย่างมาก แต่ยังเป็นโอกาสทองของนักลงทุน หลังราคาตึกแถวบางทำเลหั่นลดลงถึง 75% โดยถูกกว้านซื้อเพื่อรีโนเวตเป็นหอพักใกล้สถานศึกษา ส่วนย่านเมืองเก่าและแหล่งท่องเที่ยว เช่น ทรงวาด และเยาวราช ยังคงมีมูลค่าสูงทะลุ 50 ล้านบาท จากกระแสการแปลงโฉมเป็นคาเฟ่และบาร์สุดคูล โดยอนาคตของตึกแถวขึ้นอยู่กับการปรับตัวสู่ธุรกิจ ‘Generation Rent’ และการเป็นเกสต์เฮ้าส์รองรับนักท่องเที่ยว ในทำเลใกล้รถไฟฟ้า
