เลิศมงคล วราเวณุชย์ อดีตนายกสมาคมอสังหริมทรัพย์นนทบุรี, อุปนายกและเลขาธิการ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา แลนด์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ว่า บริษัทฯ จัดตั้งเมื่อ 2 ปีก่อนด้วยประสบการณ์ในตลาดอสังหาฯ มานานกว่า 30 ปี มองเห็นโอกาสทางธุรกิจในรูปแบบการร่วมทุน (JV) ระหว่างเจ้าของที่ดิน (Land Loard) ในประเทศไทยที่มีดินสะสม (Land Bank) เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ ร่วมกัน
สำหรับแนวคิดดังกล่าว จะนำทั้งจุดแข็งจากความเชี่ยวชาญด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการฯ โดยเฉพาะการเลือกทำเลที่มีศักยภาพเหมาะสมกับผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย พัฒนาโครงการฯที่ตรงกับความต้องการ (Demand) ในแต่ละทำเล (Location) จากเจ้าของที่ดินแต่ละแห่งที่ครอบครองอยู่ซึ่งยังไม่ต้องการปล่อยที่ดินแปลงดังกล่าว แต่ต้องการบริหารจัดการด้านภาษีอัตรา 100% ตามประกาศพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2567
“แม้ว่าจะมีหลายรายที่นำที่ดินมาพัฒนาเอง แต่จากสถานการณ์ปัจจุบันก็ไม่สามารถกู้สินเชื่อโครงการผ่าน ทำให้เกิดโมเดลความร่วมมือกับมืออาชีพที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นแนวคิดในการจัดจั้งเดวลาแลนด์ ขึ้นมา” เลิศมงคล กล่าว
ล่าสุดในปีนี้ บริษัทฯ เดวา แลนด์ ใช้ทุนจดทะเบียน 20 ล้านบาท ร่วมกับ 3 ตระกูลนำที่ดิน 3 แปลงมาพัฒนาโครงการอสังหาฯ บ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมภายใต้แบรนด์ แคนวาส (CANVAS) ใน 3 ทำเล ดังนี้
โครงการแรกบริษัทฯ ร่วมทุนสัดส่วน 50% กับครอบครัว ‘เลาหพันธุ์’ นำที่ดินบริเวณซอยพระราม 9 ซอย 59 จำนวนทั้งหมด 1 ไร่พัฒนาบ้านเดี่ยวพูลวิลล่า ‘แคนวาส พระราม9’ โดยแต่ละยูนิตจะมีขนาดที่ดิน 35-43 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 366 ตารางเมตร จำนวน 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 3 ที่จอดรถ พร้อมลิฟต์ทุกหลัง และ Rooftop Garden นบนดาดฟ้าทุกหลัง มีจำนวน 8 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 24.9-34.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 220 ล้านบาท โดยแบ่งการพัฒนาเป็น 2 เฟสๆละยูนิต เป็นบ้านพร้อมอยู่ โดยเฟสแรกจะเปิดพรีเซลในวันที่ 1 กันยายน 2568 ส่วนเฟส 2 จะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างอีก 8 เดือน ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จกลางปี 2569
ส่วนอีก 2 โครงการ คือ บ้านเดี่ยวพูลวิลล่าสั่งสร้าง บนทำเลอารีย์-พหลโยธิน บริษัทฯ ร่วมทุนสัดส่วน 75% กับกลุ่ม ‘นาคะเกศ’ โดยนำที่ดินทั้งหมด 178 ตารางวา พัฒนาโครงการในชื่อ ‘แคนวาส อารีย์’ จำนวน 4 ยูนิต ขนาด 25-45 ตารางวา ราคาเริ่มต้น 35-45 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 350-450 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 3 ที่จอดรถ พร้อมลิฟต์ทุกหลัง และ Rooftop Garden นบนดาดฟ้าทุกหลัง มูลค่าโครงการ 160 ล้านบาท
โครงการที่ 3 ตั้งอย่บนทำเลสุขุมวิท 101 (ปุณณวิถี) บริษัทฯ ร่วมทุนสัดส่วน 67% เป็นการร่วมทุนกับกลุ่ม ‘เจริญพานิช’ นำที่ดินบนพื้นที่ทั้งหมด 215 ตารางวา พัฒนาภายใต้แบรนด์ ‘แคนวาส ปุณณวิถี’ เป็นบ้านเดี่ยวพูลวิลล่าสั่งสร้าง จำนวน 4 ยูนิต ขนาด 35-55 ตารางวา ราคาเริ่มต้น 35-45 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 350-450 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 3 ที่จอดรถ พร้อมลิฟต์ทุกหลัง และ Rooftop Garden นบนดาดฟ้าทุกหลัง มูลค่าโครงการ 120 ล้านบาท
โดยทั้ง 3 โครงการจะเปิดพรีเซลพร้อมกันวันที่ 1 กันยายน 2568 แต่ 2 โครงการหลังจะเป็นบ้านสั่งสร้าง ใช้ระยะเวลาก่อสร้าง 1 ปี โดยราคาที่ดินเปล่าทั้ง 3 ทำเล ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 150,000 – 500,000 บาท/ตารางวาขึ้นไป จับกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์เป็นหลัก ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาพรวมเศรษฐกิจน้อยที่สุด
เลิศมงคล กล่าวว่า แนวคิดการร่วมทุนระหว่างแลนด์ลอร์ดในการพัฒนาโครงการฯ เป็นการนำที่ดินที่มีอยู่และต้องการพัฒนาโครงการมาตีมูลค่าเป็นหุ้น ซึ่งแต่ละโครงการจะใช้เงินลงทุนเองเกือบทั้งหมดและขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินบางส่วนเท่านั้น และเมื่อโครงการฯขายได้เจ้าของที่ดินจะได้รับเงินคืนตามสัดส่วนหุ้นที่เข้ามาลงทุนในรูปแบบที่ดินของแต่ละโครงการ ซึ่งบริษัทฯ เตรียมนำโมเดลนี้ขยายไปทั่วประเทศ ด้วยได้รับความสนใจจากแลนด์ลอร์ดรายต่างๆ รวมถึงผู้พัฒนาอสังหาฯ ด้วย ที่ขณะนี้มีอผู้สนใจรอ (Waiting List) ร่วมพันฒนาโครงการฯกับบริษัทไม่ต่ำกว่า 20 ราย
“จากเวสติ้ง ลิสต์ ที่ติดต่อเข้ามาหากเป็นที่ที่ดินแปลงสวย บริษัทฯ ก็พร้อมจะร่วมพัฒนาโครงการทั่วประเทศ”
เลิศมงคล กล่าว
โดย บริษัทมองว่าที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสี่ และยังมีช่องว่างทางการตลาดหากสามารถพัฒนาในทำเลดี ราคาสมเหตุสมผล เพื่อตอบโจทย์ลูกค้า จากความได้เปรียบในเรื่องของต้นทุนที่ดิน ซึ่งถูกกว่าคู่แข่งในย่านเดียวกันโดยเฉลี่ยประมาณ 30% ด้วยส่วนใหญ่เป็นที่ดินมรดก นานถึง 50-60 ปี ซึ่งเจ้าของที่ดินสามารถนำมาต่อยอดได้ ซึ่งทั้ง 3 โครงการฯ ยังใช้ทีมงานเดียวกันทั้งหมดสามารถตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนี้ได้ดี
ขณะที่ กลุ่มเป้าหมายทั้ง 3 โครงการฯ จะป็นผู้ต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ยังมีกำลังซื้อสูงแฃะได้รับผลกระทบน้อยสุดจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยโครงการฯใน3 ทำเลยังตั้งอยู่ในย่านโรงพยาบาลชั้นนำ และเป็นหนึ่งในแนวทางกำหนดบุคลิกภาพลูกค้า (Persona) ให้แตกต่างกันออกไป อาทิ ทำเลพระราม 9 จะเป็นกลุ่มแพทย์วัยหนุ่ม มีระดับรายได้มาก 1.1-1.2 แสนบาทต่อเดือน ทำเลอารีย์ พหลโยธิน 14 จะเป็นกลุ่มอาจารย์แพทย์ มีระดับรายได้สูงขึ้นมาอีก และทำเลสุดท้าย สุขุมวิท 101 (ปุณณวิถี) จะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจ สตาร์ท อัป ต่างๆ เพื่อรองรับดีมานด์ในย่านดังกล่าว ซึ่งมีบริษัทเอกชนด้านเทคโนโลยีหลายแห่งรวมตัวอยู่
เลิศมงคล กล่าวว่าแนวทางธุรกิจ ดังกล่าวยังเป็นการปรับตัวเพื่อรองรับสถานการณ์อสังหาฯ ครึ่งปีหลัง 2568 ในภาพรวมยังทรงกับทรุด แต่ยังมีข่าวดี หลังจาก ‘โดนัลด์ ทรัมป์’ ประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา ประกาศลดภาษีนำเข้าสินค้าจากไทยจาก 36% เหลือ 19% มีผลบังคับใช้วันที่ 1 สิงหาคม 2568 ซึ่งการที่ผู้ประกอบการไทยมีความกังวลว่านักลงทุนจากจีน และ ญี่ปุ่น จะย้ายฐานการผลิตไปเวียดนามนั้น คงเป็นเรื่องยากอย่างแน่นอน เพราะเวียดนามถูกเรียกเก็บภาษีนำเข้าที่ 20%
ขณะที่ภาพรวมในประเทศไทยหากผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ(GDP) ไม่โต ภาพรวมตลาดอสังหาฯก็คงไม่เติบโตตามไปด้วย แต่คาดว่าจะไม่แย่ลงไปกว่านี้คงไม่มีอีกแล้ว โดยในปี 2568 นี้พบว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในกทม.-ปริมณฑล อยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิต (บวกลบ) เมื่อเทียบกับปี 2541- 2543 มียอดขายที่อยู่อาศัยในกทม.-ปริมณฑล ที่ 33,000 – 34,000 ยูนิต/ปี เท่ากับยอดสร้างเสร็จ ซึ่งมองว่าปีนี้ยอดขายยังสูงกว่าในช่วงดังกล่าว 2 เท่าตัว
Alternate-X สรุปให้
บริษัท เดวา แลนด์ จำกัด เปิดตัวโมเดลร่วมทุน (JV) ระหว่างแลนด์ลอร์ดและนักพัฒนาอสังหาฯ นำที่ดินสะสมมาต่อยอดเป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม ปี 2568 เปิดโครงการ CANVAS 3 ทำเลทอง ได้แก่ พระราม 9, อารีย์-พหลโยธิน และสุขุมวิท 101 รวมมูลค่ากว่า 500 ล้านบาท โดยบ้านเดี่ยวพูลวิลล่าทุกยูนิตมีลิฟต์และ Rooftop Garden ราคาเริ่มต้น 24.9–45 ล้านบาท เจาะกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ที่ยังมีกำลังซื้อสูง กลยุทธ์นี้ช่วยเจ้าของที่ดินเลี่ยงภาระภาษีและสร้างผลตอบแทน พร้อมลดต้นทุนเฉลี่ย 30% จากการใช้ที่ดินมรดก เดวา แลนด์ เตรียมขยายโมเดลนี้ทั่วประเทศ รองรับแลนด์ลอร์ดที่สนใจร่วมพัฒนาโครงการไม่ต่ำกว่า 20 ราย
