DDproperty เผยตลาดอสังหาฯ ปี 2569 เป็นจังหวะของผู้ซื้อ หลังผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกด้วยโปรโมชัน ขณะที่ตลาดบ้านมือสองและตลาดเช่าเติบโตต่อเนื่อง เปิดโอกาสเลือกซื้ออสังหาฯ ได้คุ้มค่ามากขึ้น
-
ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ ชะลอเปิดโครงการใหม่ 10-20% พร้อมจัดโปรโมชันลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อก ทำให้ผู้บริโภคมีโอกาสซื้อบ้านและคอนโดในราคาคุ้มค่ากว่าเดิม
-
ตลาดมือสองและตลาดเช่าเติบโตแรง ยอดโอนอสังหาฯ มือสองมีสัดส่วนแตะ 50% สูงสุดในรอบ 10 ปี ขณะที่ตลาดเช่าเติบโตประมาณ 20% จากผู้บริโภคเลือกเช่าแทนการก่อหนี้ซื้อบ้าน
-
สัญญาณฟื้นตัวของตลาดเริ่มชัดขึ้น ซัพพลายคงค้างทยอยลดลง อัตราการดูดซับดีขึ้น โดยเฉพาะคอนโดและบ้านแนวราบ สะท้อนว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น
วิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการประจำประเทศไทย (Country Manager) ประเทศไทย ‘ดีดีพร็อพเพอร์ตี้’ (DDproperty) แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และ ‘ThinkofLiving’ แพลตฟอร์มรีวิวอสังหาฯในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกด้านอุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พร้อมติดตามพฤติกรรมผู้ซื้อจาก2 ช่องทางออนไลน์ในครึ่งแรกปี2569 พบว่า ตลาดอสังหาฯในขณะนี้เป็นจังหวะและโอกาสที่ดีของผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
โดยส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากสภาวะตลาดอสังหาฯในปัจจุบัน ซึ่งพบว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) รายใหญ่ต่างปรับแผนธุรกิจพร้อมชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างเห็นได้ชัด คาดทั้งปีจะลดลงราว 10-20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และต่างใช้กลยุทธ์หลักในเวลานี้ คือ การเปลี่ยน ‘คอนกรีตเป็นเงินสด’ ผ่านการจัดแคมเปญโปรโมชันลดราคาอย่างรุนแรงและต่อเนื่องในทุกๆ เดือน เพื่อเร่งระบายอสังหาริมทรัพย์สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Inventory) ให้กลับมาเป็นกระแสเงินสดหมุนเวียนในมือให้เร็วที่สุด
อย่างไรก็ตาม หากดูจากผลดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่หลายค่ายที่รายงานตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในสองไตรมาสแรกของปีนี้ พบว่ายังสามารถสร้างกำไรกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง จากสถานะทางการเงินที่ยังแข็งแรงและลดโครงสร้างหนี้ลงได้สำเร็จ ซึ่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อถึงความแข็งแกร่งของผู้พัฒนาฯ เห็นได้การการรีวิวในโครงการต่างๆ
ขณะที่ภาพรวมตลาดมือหนึ่งในปัจจุบัน แม้บางเจ้าจะยังต้องลุ้นและยังไม่ค่อยเติมของใหม่เข้ามาในตลาด แต่เริ่มเห็นอัตราการดูดซับที่ปรับตัวดีขึ้นจากการที่ผู้พัฒนาอาสังหาฯ บางรายเริ่มมั่นใจที่จะกลับมาเปิดโครงการมากขึ้นตามสภาพตลาด รวมถึงบางเจ้ายังไม่หยุดกว้านซื้อที่ดินเพื่อเตรียมกระสุนในอนาคต รวมถึงปัจจัยเรื่องภาษีที่ดินที่เติมเข้ามา ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งทำโครงการออกมาตอบโจทย์และไม่ปล่อยไว้นานเกินไป
ทั้งนี้จากสถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้ส่งผลให้ผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยราคาถูกมีโอกาสเลือกซื้อสินค้าในราคาที่คุ้มค่า แต่ก็ยังมีความย้อนแย้งจากพฤติกรรมผู้ซื้อชัดเจน ด้วยหลายคนยังกลัวการซื้อบ้านไม่อยากเป็นหนี้ สะท้อนจากยอดโอนผ่านผลประกอบการจากผู้พัฒนาอสังหาฯ ในช่วงสองไตรมาสแรกของปีนี้ที่ผ่านมาเช่นกัน
“ในตอนนี้ กำลังเข้าสู่ช่วงการเก็บเกี่ยวสินค้ามือสองอย่างแท้จริง สะท้อนจากยอดโอนในไตรมาสแรกของปี 2569 ที่โตขึ้นอย่างมากจนดันให้ตลาดมือสองสามารถกินแชร์ส่วนแบ่งตลาดไปได้ถึง 50% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดในรอบสิบปีเนื่องจากคนซื้อเซนซิทีฟเรื่องความคุ้มค่า”
คอนโด ลดเวลา3 ปีระบายสต็อค
ขณะที่ภาพรวมด้านซัพพลาย และอัตราดูดซับ (Absorption Rate) มีประเด็นสำคัญที่น่าสนใจแยกตามเซกเมนต์ ดังนี้
- อสังหาริมทรัพย์แนวราบ (บ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม) ระยะเวลาในการระบายสินค้าคงเหลือในระบบเฉลี่ยลดลงเหลือประมาณ 3 ปี จากเดิมที่เคยสูงถึง 5 ปี ซึ่ง ‘ตัวเลข’ ดังกล่าวจะยังไม่กลับไปสู่สภาวะปกติในอดีตที่ใช้เวลาเพียง 2 ปี สะท้อนให้เห็นทิศทางที่ดีขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการควบคุมปริมาณซัพพลายใหม่และมีอัตราการดูดซับจากผู้ซื้อทยอยเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
- คอนโดมิเนียม ภาพรวมตลาดเริ่มทรงตัว ปริมาณซัพพลายคงค้างในตลาดเริ่มมีจำนวนลดลงอย่างเรื่อยๆ เนื่องจากไม่มีโครงการใหม่เข้ามาเติมในระบบมากนัก
ทั้งนี้ หากมองในแง่ดีภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ กำลังเข้าสู่ช่วงคลี่คลายจากปริมาณซัพพลายส่วนเกินเริ่มลดลง ขณะที่อัตราการดูดซับค่อยๆ ไต่ระดับดีขึ้น จึงเป็นช่วงเวลาสำคัญของผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการเลือกช้อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาพิเศษ
คนดูทรัพย์ลดลง 30% แต่ดีลกับเอเยนต์เพิ่ม
วิทยา เสริมว่า จากสถิติดังกล่าว สะท้อนมายังกลุ่มเป้าหมายผู้เข้าใช้บริการแพลตฟอร์มดีดีพร็อพเพอร์ตี้ และ Think of Living รวมทั้งในช่องทางโซเชียลมีเดีย มีจำนวนผู้เข้ามาเยี่ยมชม (Visitor) รวมหลักสิบล้านรายต่อเดือน ซึ่งแพลตฟอร์มยังวางตำแหน่งเป็นตลาด ‘Shopping Mall’ สินค้า หรือ ทรัพย์อสังหาฯ ซึ่งปัจจุบันมีตัวเลขหลักไมล์ลำคัญ (Magic Number) จำนวนกว่า 300,000 รายการ (Listing) ทั้งในกลุ่มสินค้าแนวราบประเภทต่างๆ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ฯลฯ และคอนโดมีเนียม ในทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล
โดย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ยอมรับว่าในช่วงที่ผ่านมาแพลตฟอร์มออนไลน์ทั้งสองแบรนด์ มีผู้เข้าเยี่ยมชมแพลตฟอร์มในลักษณะเปรียบเทียบหรือเข้ามาชมเฉลี่ย (Window Shopping) ปรับตัวลดลง 30% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา สะท้อนกลุ่มคนที่อาจยังไม่พร้อมในการซื้อเลือก ทำให้ชะลอการเข้าดูทรัพย์อสังหาฯ
อย่างไรก็ตาม กลับพบว่ากลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการติดต่อพูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (Agent) ไม่ได้ลดลง แต่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในบางเซกเมนต์ สะท้อนถึงผู้ที่เข้ามาในตลาดเวลานี้คือกลุ่มที่มีความต้องการซื้อจริงและมีคุณภาพ (Quality Demand) โดยเฉพาะทรัพย์อสังหาฯในตลาดเช่าในไตรมาสแรกปีนี้ มีอัตราเติบโตสูงราว 20% จากปัจจัยพฤติกรรมผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะเช่าอยู่แทนการแบกรับภาระหนี้ก้อนใหญ่จากการซื้อ ซึ่งเป็นไปตามภาพรวมเศรษฐกิจและปัจจัยลบเดิมที่กระทบตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมา
เอเยนต์อสังหาฯ เปิดก่อนได้เปรียบ
วิทยา กล่าวว่า ปัจจุบันแพลตฟอร์มดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มีทรัพย์อสังหาฯ ที้ป็นเลขหลักไมล์ (Magic Number) สำคัญอยู่ที่ประมาณ 300,000 รายการ (Listing) และมีพันธมิตรตัวแทนขายทรัพย์ฯระดับมาตรฐานที่น่าเชื่อถือราว 3,000 ราย ซึ่งมองว่าจากสถานการณ์อสังหาฯในภาพรวมที่เกิดขึ้น เป็นจังหวะและโอกาสท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจในขณะนี้ จากการเติบโตของสินค้ามือสอง และ ตลาดเช่าอสังหาฯ
ขณะที่ตลาดเอเยนต์ฯอสังหาฯไทยในปัจจุบัน กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงและการคัดสรรครั้งใหญ่ โดยมีกลไกด้านดาต้า (Data) และความเป็นมืออาชีพเป็นเกณฑ์การตัดสินความอยู่รอดของผู้เล่นในระบบ
“เอเยนต์ฯอสังหาที่ชนะในสถานการณ์นี้จำเป็นต้องฉับไว เริ่มตั้งแต่การติดต่อสื่อสาร และความตั้งใจรับสายลูกค้าให้ได้เป็นด่านแรกก่อน เพื่อสร้างโอกาสชิงสัดส่วนธุรกรรมที่มาจากตลาดซื้อ-ขายได้สูงถึง 90%”
ขณะที่กลุ่มผู้เล่นรายย่อยหรือขาดการยืนยันตัวตน (Verified) อาจมีจำนวนปริมาณการใช้บริการ (ทราฟฟิก) ที่ลดลงและผลกะทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวที่บีบให้ออกจากตลาดไปโดยปริยาย
นอกเหนือจากนี้ จากแนวโน้มของตลาดที่เกิดขึ้นยังเปิดโอกาสใหม่ให้เอเยนต์มีบทบาทในตลาดมือหนึ่งมากขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการ จะหันมาพึ่งพาตัวแทนเพื่อเข้าถึงผู้ซื้อชาวไทยทดแทนทีมขายอินเฮ้าส์ (In-house Sales) ด้วยจุดแข็งของเอเยนต์ที่สามารถนำเสนอและเปรียบเทียบโครงการให้ลูกค้าได้หลากหลายในคราวเดียว ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯไทยในอนาคต กำลังเปลี่ยนผ่านไปสู่โมเดลบริหารจัดการร่วมกันอย่างเป็นระบบสากลตามรอยประเทศสิงคโปร์และมาเลเซีย ซึ่งมีกลุ่มเอเยนต์มืออาชีพ เป็นผู้ขับเคลื่อนหลักยอดขายอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง
