คุชแมนฯ สแกนเศรษฐกิจไทยโค้งท้ายปี 2568 ปัจจัยลบกระทบบรรยากาศอสังหาฯไทย นักท่องเที่ยวจีนแต่ได้กลุ่มใหม่หนุนตลาดโรงแรม ส่วนนิคมอุตสาหกรรมเป็นดาวเด่น คอนโดฯ ลุ้นแรงซื้อนักลงทุนต่างชาติปีหน้า อาคารสำนักงานเกรดA แข่งขันสูงราคา
แกเร็ธ ไมเคิล พาวเวลล์ (Gareth Michael Powell) ผู้จัดการประจำประเทศไทย (Country Head) บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ในเครือ คุชแมน แอนด์ เวดฟิลด์ ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวถึงภาพรวมเศรษฐกิจของไทยปีนี้ จากหลายสำนักคาดการณ์ GDP จะเติบโตระหว่าง 1.8%-2.3% สะท้อนการชะลอตัวทางเศรษฐกิจไทยเป็นผลมาจาก ภาษีการค้า เงินบาทแข็งค่า ความล่าช้าในการใช้จ่ายภาครัฐ หนี้สาธารณะที่สูง และการท่องเที่ยวที่อ่อนตัวลง ซึ่งทั้งหมดมีผลต่ออุตสาหกรรมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้งกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ ที่อยู่อาศัยคอนโด โรงแรม และ ค้าปลีก
โรงแรมไลฟ์สไตล์ เจาะเจนฯZ
นรศักดิ์ ศุภกรธนกิจ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ประเทศไทยยังเป็นจุดหมายหลักของนักท่องเที่ยว แม้จำนวนนักท่องเที่ยวจีนลดลงกว่า 35% จากข้อมูลล่าสุดถึง 21 กันยายน 2568 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 23.45 ล้านคน ลดลง 7.44% จากปีก่อน
ขณะที่ ธุรกิจโรงแรมและค้าปลีกยังขยายตัวต่อเนื่องจากความต้องการของนักลงทุน โดยโรงแรมแนวไลฟ์สไตล์และบูทีคโฮเทลเป็นดาวเด่น ดึงดูดกลุ่ม Gen Z ที่เน้นประสบการณ์ท่องเที่ยว โดยผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องสร้างแบรนด์ที่มีเอกลักษณ์และดีไซน์สะท้อนความยั่งยืนและความทันสมัย
ส่วนด้านค้าปลีก โครงการใหม่พัฒนาเป็น ‘ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์’ มากกว่าพื้นที่ขายสินค้า โดยศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และไฮเปอร์มาร์เก็ต ขยายตัวสูงตอบโจทย์ผู้บริโภครุ่นใหม่ ซึ่งผู้ประกอบการนิยมเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อกระจายต้นทุนและบริหารกระแสเงินสดได้คล่องตัว
ส่วนแนวโน้มปี 2569 ธุรกิจโรงแรมและค้าปลีกยังคงเดินหน้าโต แต่จะปรับตัวตามเทรนด์ชีวิตที่เปลี่ยนเร็ว ซึ่งทั้งสองภาคธุรกิจจึงยังเป็นเสาหลักดึงดูดการลงทุนและยกระดับเศรษฐกิจไทยอย่างต่อเนื่อง
นิคมอุตสาหกรรม ดาวเด่นตลาดอสังหาฯ
ด้าน พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจไทย ดึงดูดการลงทุนต่างชาติสูง
โดยพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมรวม 221,458 ไร่ อัตราว่างลดเหลือ 7.13% จาก 8.69% ในไตรมาสก่อน ขณะที่ราคาขายที่ดินเฉลี่ยปรับขึ้นเป็น 8.04 ล้านบาทต่อไร่ สะท้อนดีมานด์ที่เพิ่มต่อเนื่อง ด้วยยังมีที่ดินในนิคมอยู่ระหว่างพัฒนาอีก 16,297 ไร่ รองรับนักลงทุนใหม่
ด้านโรงงานสำเร็จรูป (RBF) มีพื้นที่ 3.42 ล้าน ตร.ม. อัตราว่างลดเหลือ 11.71% ส่วนคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBW) รวม 5.99 ล้าน ตร.ม. อัตราว่างลดลงเหลือ 17.21% โดยความต้องการ (Demand) โรงงานและคลังสินค้าเพิ่มขึ้นชัดเจน หลังได้ความชัดเจนภาษีนำเข้าสหรัฐฯ
อย่างไรก็ตามแม้การเมืองไทยมีการเปลี่ยนแปลง แต่ทำเลและโครงสร้างพื้นฐานยังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ โดยในครึ่งแรกปี2568 สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อนุมัติโครงการต่างชาติ 1,063 โครงการ เงินลงทุนกว่า 629,611 ล้านบาท โดยมี อุตสาหกรรมดาวเด่น คือ ดิจิทัล เครื่องใช้ไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และ Data Center
ค้าปลีก-คอนโด เน้นระบายโครงการเดิม
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวถึงตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ปี 2568 มีการขยายตัวชะลอลง โดย 3 ไตรมาสแรกเปิดใหม่เพียง 150,000 ตร.ม. และอีก 6,900 ตร.ม. พร้อมรอเปิดในไตรมาส 4 รวมพื้นที่สะสมกว่า 7.2 ล้าน ตร.ม.
ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยปรับขึ้นเล็กน้อย 2.06% แต่อัตราการเช่ากลับลดลง 1.3% เพราะได้รับแรงกดดันจากโครงการใหม่ที่เปิดในปีนี้ โดยศูนย์การค้าชานเมืองหลายแห่งยังมีพื้นที่ว่างหาผู้เช่า ขณะที่ห้างใหญ่ใจกลางเมืองยังคงขยายพื้นที่แบรนด์หรูอย่างต่อเนื่อง แม้นักท่องเที่ยวต่างชาติจะลดลงก็ตาม
โดยปัจจัยกดดันสำคัญ คือ กำลังซื้อคนไทยที่ถดถอยจากภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดต่ำสุดในรอบปี ทำให้การใช้จ่ายชะลอตัวชัดเจน แนวโน้มที่เหลือของปี 2568 และปี 2569 จึงยังไม่สดใสนัก แม้จะมีโอกาสได้แรงหนุนจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการกลับมาของนักลงทุนต่างชาติ แต่ภาพรวมตลาดค้าปลีกยังอยู่ในช่วงท้าทายต่อเนื่อง.
สุรเชษฐ กล่าวต่อสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในไตรมาส 3 ปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 6,618 ยูนิต โดยปรากฏการณ์ที่น่าสนใจ คือ หลายโครงการเลือกเปิดขายแบบ ‘Soft Launch’ ให้จองบางชั้นก่อนเพื่อตรวจสอบความสนใจของผู้ซื้อ ก่อนจะเปิดขายอย่างเป็นทางการในภายหลังไม่นาน
“แนวโน้มการขายในไตรมาสที่ผ่านมา จึงดูเงียบกว่าที่คาดเพราะเดือนกรกฎาคม–สิงหาคมแทบไม่มีเปิดตัวใหม่”
สำหรับราคาขายคอนโดใหม่ในไตรมาสนี้ขยับสูงขึ้นเฉลี่ย 47% จากไตรมาสก่อน แม้บางโครงการอยู่ในซอยลึกหรือห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1–2 กิโลเมตร แต่ด้วยต้นทุนที่ดินสูงในโซนสุขุมวิทและเจริญกรุง จึงทำให้ราคายังยืนสูงได้ ซึ่งทำเลทองเหล่านี้ยังเป็นตัวดึงดูดทั้งผู้ซื้อจริงและนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดยังอยู่ในช่วงชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจและการเข้าถึงสินเชื่อ โดยความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นเต็มที่ ทำให้การตัดสินใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยยากขึ้น
ขณะที่ แนวโน้มปี 2569 ตลาดคอนโดยังเผชิญความไม่แน่นอนจากการเมืองและการเลือกตั้ง หากเกิดการเปลี่ยนรัฐบาล อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นและนโยบายด้านอสังหาฯ อีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อต่างชาติยังคงเป็นปัจจัยบวกสำคัญ โดยเฉพาะชาวจีนและรัสเซีย แม้ปีนี้มีบางส่วนหันไปลงทุนประเทศอื่น แต่ไทยยังเป็นจุดหมายหลักด้านที่อยู่อาศัย
“หากเศรษฐกิจจีนฟื้นตัวและสถานการณ์โลกเอื้ออำนวย ปี 2569 อาจเห็นแรงซื้อกลับมา ด้วยประเทศไทยยังครองตำแหน่งเป้าหมายยอดนิยมอันดับต้น ๆ สำหรับนักลงทุนต่างชาติ และอาจเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยพยุงตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปีหน้าได้”
ออฟฟิศเกรด A แข่งปรับราคา
ด้าน อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ Q3/2568 มีพื้นที่รวมราว 8.93 ล้าน ตร.ม. โดยครึ่งหนึ่งอยู่ในทำเลย่านธุรกิจ (CBD) และยังมีโครงการใหม่ระหว่างก่อสร้างกว่า 6.5 แสน ตร.ม. ที่จะทยอยเปิดถึงปี 2570
อย่างไรก็ตามแม้พื้นที่อาคารสำนักงานจะมีอัตราว่างลดลงเล็กน้อยเหลือ 26% แต่การแข่งขันสูงทำให้ค่าเช่าเกรด A ใน CBD เฉลี่ยปรับลดเหลือ 937 บาท/ตร.ม./เดือน ผู้เช่าจำนวนมากย้ายจากอาคารเก่าไปยังอาคารใหม่ที่มีมาตรฐานสิ่งแวดล้อมและระบบรักษาความปลอดภัยทันสมัย ส่งผลให้อาคารเก่าอายุกว่า 20 ปีเร่งปรับโฉมและยกระดับมาตรฐานสากล
ขณะที่ แนวโน้มปี 2569 ตลาดยังต้องพึ่งพาบริษัทข้ามชาติเป็นหลัก โดยหากเศรษฐกิจโลกฟื้นตัว ความต้องการเช่าสำนักงานในไทยอาจปรับตัวดีขึ้น ขณะที่ซัพพลายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดมีจำนวนไม่มากนัก
Alternate-X สรุปให้
เศรษฐกิจไทยปลายปี 2568 ยังเผชิญแรงกดดันจากการท่องเที่ยวชะลอ กำลังซื้อในประเทศอ่อนแรง และการลงทุนต่างชาติรอความชัดเจน ขณะที่ภาคโรงแรมและค้าปลีกยังเดินหน้าต่อ โดยเฉพาะโรงแรมแนวไลฟ์สไตล์และโครงการศูนย์กลางไลฟ์สไตล์ที่ดึงดูดผู้บริโภครุ่นใหม่ ด้านนิคมอุตสาหกรรมยังเป็นดาวเด่น อัตราว่างลดลง ราคาที่ดินขยับขึ้นต่อเนื่อง รองรับอุตสาหกรรมเป้าหมายและการลงทุนต่างชาติ ขณะที่คอนโดมิเนียมยังซบเซาแม้ราคาขายสูงขึ้น แต่แรงซื้อต่างชาติยังเป็นความหวังสำคัญ โดยเฉพาะจีนและรัสเซีย โดยตลาดอาคารสำนักงานเกรด A แข่งขันสูง ค่าเช่าปรับลด แต่การย้ายไปอาคารใหม่มาตรฐานสูงยังเป็นเทรนด์หลัก ขึ้นกับเศรษฐกิจโลกในปีหน้า
