ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ศุภาลัย วางแนวทางการทำธุรกิจให้กระชับพร้อมติดตามผลดำเนินงานให้รวดเร็วขึ้นเพื่อทันต่อสถาณการณ์ต่างๆ ทั้งกำลังซื้อ เศรษฐกิจในภาพรวม จากแผนเดิมที่วางไว้ในช่วงระยะสั้น กลาง และ ยาว หรือตามแผนระยะ 3-5 ปี ซึ่งแนวทางดังกล่าวไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ในปัจจุบันแล้ว
โดยในช่วงที่ผ่านมา 9 เดือนของปี2568 ศุภาลัย ยังมีผลดำเนินการที่แข็งแกร่งพร้อมทยอยเปิดตัวโครงการฯใหม่ของปี2568 ล่าสุดเปิดตัวโครงการฯ ศุภาลัย พรีเมียร์ ตากสิน-วงเวียนใหญ่ (Supalai Premier Taksin-Wongwianyai) มูลค่าโครงการ 2,650 ล้านบาท ตั้งอยู่บนถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน หนึ่งในโครงข่ายการเดินทางสำคัญของฝั่งธนบุรีที่มีศักยภาพสูงในเชิงคมนาคม เชื่อมต่อเข้าสู่ย่านเศรษฐกิจ สาทร–สีลม
“โครงการฯใหม่นี้ พัฒนาขึ้นตามอินไซด์ผู้บริโภคในปัจจุบัน ที่ต้องการสินค้าราคาดีสมเหตุสมผลในทำเลดี ซึ่งจากผลสำรวจในตอนนี้ยังพบข้อมูลพฤติกรรมผู้บริโภคที่น่าสนใจคือต้องการสินค้าราคาดีที่สุดเพื่อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินให้อนุมัติได้ง่ายที่สุด”
ไตรเตชะ กล่าวว่าการที่ศุภาลัย สามารถทำสินค้าในราคาดีบนทำเลศักยภาพที่มีความต้องการสูงของกลุ่มลูกค้าได้ มาจากประสบการณ์ในตลาดอสังหาฯ มายาวนานจากการสะสมที่ดินเพื่อรอจังหวะพัฒนาโครงการที่เหมะสม โดยเฉพาะในโครงการฯ นี้ที่ตัดพื้นที่สำนักงานขายออกไป เพื่อให้ได้ต้นทุนการเงินที่ดีขึ้นและมีผลต่อราคาขายโครงการให้กับลูกค้า ทำให้สามารถลงทุนก่อสร้างโครงการฯได้ในช่วงนี้
“ศุภาลัยใช้ความอดทนและรอจังหวะที่เหมาะสมทำให้สามารถพัฒนาโครงการฯบนที่ดินศักยภาพได้ในราคาต้นทุนที่ดี”
นอกจากนี้ ในช่วงตลาดชะลอตัวยังเป็นโอกาสให้บริษัทฯ ตุนซื้อที่ดิน ในราคาเสนอขายที่ถูกลงกว่า 10% โดยที่ผ่านมามีทั้งแลนด์ลอร์ด (เจ้าของที่ดิน) และ ดีเวลลอปเปอร์ เข้ามาเสนอขายที่ดินกับศุภาลัย
โดยเบื้องต้น บริษัทฯ ตั้งงบลงทุนที่ดินเปล่าไว้ 8,000 ล้านบาท มองทั้งที่ดินทำเลเดิมที่ขายดีอยู่แล้ว เช่น เชียงใหม่ รวมถึงจังหวัดอื่น ๆ ที่ไม่เคยไป ปัจจุบันใช้งบไปแล้ว 4,000 ล้านบาท
“ราคาที่ดินลดลง 10% จากช่วง 2-3 ปีก่อน ด้วยไม่มีคนซื้อที่ดิน เพราะตลาดที่อยู่อาศัยด้อยลง ผู้ประกอบการขอสินเชื่อโครงการยาก และมีปัญหาการออกหุ้นกู้ เขาจึงเอาเงินไปใช้อย่างอื่นแทน เพื่อเอาแคชโฟลว์เข้าดีกว่า”
ไตรเตชะ กล่าวว่า จากภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างหันมาใช้กลยุทธ์ด้านราคาสูงขึ้น ทำให้อัตรากำไรขั้นต้น (GROSS PROFIT : GP) ของกลุ่มอสังหาเหลือน้อยกว่า 30% ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และเป็นมา 4 ไตรมาสติดต่อกัน (ไตรมาส 3-4 ปี 2567 – ไตรมาส 1-2 ปี 2568) ขณะที่อัตรา GP ต่ำ 30% ส่วนกำไรสุทธิ (Net Profit : NP) ก็แทบไม่เหลือแล้ว
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดอสังหาจะหดตัวแต่ยังมีโอกาสเสมอ ถ้าจับตลาดให้ถูกต้อง ทั้งทำเลและราคาที่เหมาะสม เช่น
ไตรเตชะ กล่าวเสริมว่า ในครึ่งปีหลัง 2568 ศุภาลัยเปิดตัวโครงการเพิ่มอีก 8 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 2 โครงการ และแนวราบ 6 โครงการ (เป็นต่างจังหวัด 2 โครงการ) ปัจจุบันมี Backlog ราว 12,600 ล้านบาท ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ 7,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือเตรียมทยอยโอนในปีถัด ๆ ไป โดยช่วงครึ่งปีแรกบริษัทฯ ทำรายได้ไปแล้ว 11,000 ล้านบาท
ขณะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ถือเป็นช่วงที่ยากลำบากด้วยไม่มีใครคาดคิดว่าจะเกิดปัจจัยลบซ้ำเติมตลาด อาทิ แผ่นดินไหว และภาษีทรัมป์ ส่งผลให้รายได้ของกลุ่มอสังหามีโอกาสพลาดเป้าได้เช่นกัน ขณะที่การแข่งขันสูงมากในตอนนี้ จากกำลังซื้อคนไทยมีจำกัด จากเรื่องหนี้ครัวเรือน
“ความต้องการเชิงลึกลูกค้าในอดีตต้องการของแถมไปกับโครงการ แต่ตอนนี้ไม่ต้องการของแถมแต่ขอแลกเป็นส่วนลดราคาเพื่อให้สามารถกู้บ้าน/คอนโดได้”
พร้อมประเมินว่าในปี 2568 จะเป็นช่วงที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ’น้อยกว่า‘ Sold Out โครงการเก่ากว่า 10% โดยคาดการณ์ว่าปีนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ จะมีเพียง 55,000 ยูนิต/ปี จากช่วงสถานการณ์ปกติเปิดตัวราว ๆ 100,000 ยูนิต/ปี และเคยเปิดตัวสูงสุดในปี 2556 ที่ 130,000 ยูนิต/ปี
“ถึงตลาดจะไม่ดีคาดจะไม่เปิดตัวต่ำกว่า 55,000 ยูนิตแล้ว ส่วนในปี 2569 อสังหาฯ มีลุ้นฟื้นตัว กลับมาเปิดโครงการที่ 70,000 ยูนิต/ปี ถ้าเทียบกับปี 2566 ก็ถือว่าเติบโต 60-70%”
สำหรับแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ฯ ใน 3 เดือนสุดท้ายปี 2568 มองว่าตลาดในภาพรวมเริ่มกลับมาราว 90% เทียบกับในช่วงหลังสถานการณ์แผ่นดินไหวเมื่อต้นปีทีผ่านมา โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อที่อยู่อาศัยจริงและนักลงทุน
“สถานการณ์อสังหาฯไทย ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาสสองปีนี้ที่ผ่านมา”
พร้อมกล่าวต่อว่า ในฐานะผู้ประกอบการธุรกิจภาคอสังหาฯ ไม่ได้คาดหวังมากนักหลังการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ภายใต้ นายอนุทิน ชาญวีรกถุล นายกรัฐมนตรี ด้วยมีระยะเวลาทำงานช่วงสั้น แต่มองว่าในช่วงเวลาที่มีอย่างจำกัดรัฐบาลอาจจำเป็นต้องเร่งแผนงานที่สร้างการเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว (Quick Win) ออกมาให้ได้ก่อน
ด้าน ชัยจักร วทัญญู ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายสร้างสรรค์และพัฒนาผลิตภัณฑ์ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ศุภาลัย พรีเมียร์ ตากสิน–วงเวียนใหญ่ เป็นคอนโดมิเนียม High Rise สูง 38 ชั้น วางผังโครงการเชิงกลยุทธ์โดยอาคารรูปตัว L ช่วยลดความร้อนจากแสงแดดในช่วงบ่าย และเปิดรับลมธรรมชาติเข้าสู่พื้นที่ส่วนกลาง
นอกจากนี้ โครงการฯ ดังกล่าวยังสร้างแรงจูงใจให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้นด้วยให้ของแถมในแต่ละยูนิต โดยเฉพาะการติดตั้ง ‘เครื่องทำน้ำร้อน’ ที่พบว่าเป็นหนึ่งในสินค้าเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ลูกค้าต้องการสูงเป็นอันดับต้นๆ จากการสำรวจ นอกเหนือจากการให้ของแถม เครื่องปรับอากาศ ชุดครัวบิลต์-อิน พร้อมเตาไฟฟ้า และเครื่องดูดควัน วอลล์เปเปอร์ เครื่องทำน้ำร้อน ฉากกั้นอาบน้ำแบบกระจกนิรภัย และ ดิจิทัล ดอร์ ล็อค
จากการสำรวจความต้องการเชิงลึกผู้อยู่อาศัยในทำเลโดยรอบโครงการฯ พบว่ายังมีดีมานด์ความต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงสูง โดยเฉพาะสินค้าราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งโครงการฯ มียูนิตราคาดังกล่าวคิดเป็นสัดส่วนราว 77% ของโครงการทั้งหมด 830 ยูนิตแบ่งเป็นสำหรับพักอาศัย 828 ยูนิตและร้านค้า 2 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนพื้นที่จอดรถ 55% หรือ 1 ห้องพักจอดรถได้ 1 คัน
นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังใช้กลยุทธ์ดึงดูดลูกค้าโดยเฉพาะกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และนักลงทุนในโครงการฯของศุภาลัย ด้วยเงื่อนไขการชำระเงินสำหรับลูกค้าที่สนใจโดยจัดโปรแกรมให้จองการทำสัญญา ผ่อน 0% นาน6 เดือน ซึ่งบริษัทฯ ได้นำกลับมาใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 ใน 2 โครงการแรกที่เปิดตัวไปก่อนหน้า คือ ศุภาลัย เอลีท สุขุมวิท 39 (SUPALAI ELITE SUKHUMVIT 39) และศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่ ส่วนโครงการ ศุภาลัย พรีเมียร์ ตากสิน-วงเวียนใหญ่ (Supalai Premier Taksin-Wongwianyai) ให้ทำสัญญาพร้อมโปแกรมผ่อน 0% นาน6 เดือน มีอัตราค่าจองตามเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไปตามแต่ละแบบ (Type) ห้องชุด อาทิ
จองผ่อน 60,000 บาท ทำสัญญา 6,900 บาท เงินดาวน์ (36 งวด) 6,900 บาท
จองผ่อน 60,000 บาท ทำสัญญา 8,900 บาท เงินดาวน์ (36 งวด) 8,900 บาท
จองผ่อน120,000 บาท ทำสัญญา 13,900 บาท เงินดาวน์ (36 งวด)13,900 บาท
จองผ่อน 300,000 บาท ทำสัญญา 24,900 บาท เงินดาวน์ (36 งวด) 24,900 บาท
จองผ่อน 360,000 บาท ทำสัญญา 59,000 บาท เงินดาวน์ (36 งวด) 59,000 บาท
“การนำโปรแกรมให้จองผ่อน0% กลับมาใช้ เป็นหนึ่งในกลยุทธ์การเข้าถึงกลุ่มลูกค้าตัวจริงของศุภาลัย ที่มีความต้องการสินค้าจริงที่จะไม่หนีหายไปไหนในอนาคต”
สำหรับโครงการฯ จะเริ่มดำเนินก่อสร้างใน 2-3 เดือนข้างหน้านับจากนี้ หลังได้รับใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) แล้ว พร้อมมองว่าหากมียอดขาย (presale) ราว 70-80% ถือว่าโครงการฯ ประสบความสำเร็จน่าพอใจ
Alternate-X สรุปให้
ศุภาลัย ฝ่าความท้าทายอสังหาฯ ปี 2568 ใช้ประสบการณ์รอจังหวะพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพ เปิดตัว ‘ศุภาลัย พรีเมียร์ ตากสิน-วงเวียนใหญ่’ มูลค่า 2,650 ล้านบาท เจาะทำเลฝั่งธนฯ ตัดพื้นที่สำนักงานขาย ลดต้นทุน สร้างราคาขายที่เข้าถึงง่าย ตรงใจผู้ซื้อจริง เสริมกลยุทธ์โปรแกรมจองผ่อน 0% นาน 6 เดือน ดึงดูดกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุน มองตลาดอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว คาดดีมานด์จริงและการฟื้นตัวกำลังซื้อหนุนยอดขาย
