‘ศุภาลัย’ แผนเพลย์เซฟใช้ปี2569 คิกออฟธุรกิจใหม่โมเดลปล่อยเช่าคอนโดทำเลสวย-เริ่มคลังสินค้าครั้งแรก เปิด 28 โครงการ 3.5 หมื่นล.ยึดตลาดอสังหาฯออสเตรเลีย
- Global Driven บริหารความเสี่ยง ใช้ออสเตรเลียเป็นฐานรายได้ต่างประเทศ โตกว่า 370% เครื่องมือลดการพึ่งตลาดไทย ด้วยพอร์ต 25 โครงการ 4 รัฐ 6 เมือง หวังสร้างรายได้คุณภาพระยะยาว
- โฟกัสกำลังซื้อจริงในประเทศ เปิด 28 โครงการใหม่ เน้นบ้านราคา 4–8 ล้านบาท สัดส่วน 90% โฟกัสการเลือกทำเล-สินค้าแม่น ลดความเสี่ยงสต๊อกค้างในตลาดชะลอ
- เสริมรายได้ประจำ ลดผันผวน ต่อยอดคอนโดปล่อยเช่า Yield 8–9% และเริ่มธุรกิจคลังสินค้าให้เช่าครั้งแรก วางเป้าภายใน 5 ปี รายได้ประจำเพิ่มเป็น 5–6% ของรายได้รวม
ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีความท้าทาย จาก จากภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ระดับสูง 86% และประมาณการ GDP ราว 1.5% ในปีนี้ จากปีก่อน 2.2% มีผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัว
อย่างไรก็ตามในปี 2569 เศรษฐกิจในภาพรวมยังดูดีกว่าช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง (ปีพ.ศ.2539) มีอัตราดอกเบี้ยสูง MLR 12% และสูงสุด 24-27% ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้
“ปีนี้ดอกเบี้ยมีอัตราราว 1.25% เงินเฟ้อต่ำ 0.3% และมีซัพพลายในตลาดเหลือเยอะ ขณะที่ค่าก่อสร้างถูก ส่งผลให้ราคาบ้านไม่ได้เพิ่มขึ้น”
โดยในปี 2568 ที่ผ่านมา พบว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวนไม่ถึง 50,000 ยูนิต ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุดในรอบ 20 ปี (นับตั้งแต่ปี 2549) จากช่วงปกติเฉลี่ยมียอดขายราว 80,000 – 100,000 ยูนิต/ปี และสูงสุด 120,000 ยูนิต/ปี ในปี 2561 (ก่อนช่วงโควิด)
ดร.ประทีป กล่าวว่า ”ถ้าเฉลี่ยราคาบ้าน 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ยอดขายเหลือ 5 หมื่นยูนิตต่อปี เท่ากับยอดขายในตลาดหายไป 1-1.5 แสนล้านบาทต่อปี ซึ่งหากดึงคนเข้ามาซื้อเพิ่มได้เท่าเดิม จะช่วยกระตุ้น GDP ได้อีกทาง”
ขณะเดียวกันศุภาลัย ยังใช้กลยุทธ์ ‘Global Driven’ เพื่อปรับสมดุล (Balance) การดำเนินธุรกิจอสังหาฯ จากปัจจัยความผันผวนที่กล่าวข้างต้น โดยวางให้ออสเตรเลียเป็นตลาดต่างประเทศหลัก จากสัญญาณศักยภาพที่ชัดเจนในปี 2568 ที่ผ่านมา มียอดขายเติบโตกว่า 370%
โดยในปี 2569 ศุภาลัย เตรียมเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติม 1 โครงการในเมืองเมลเบิร์น ส่งผลให้ปัจจุบันบริษัทฯ มีพอร์ตโครงการรวม 25 โครงการ ครอบคลุม 4 รัฐ 6 เมือง คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 176,500 ล้านบาท* (ตามสัดส่วนการถือหุ้นของศุภาลัย)
ขณะที่ กลยุทธ์ดังกล่าว เป็นหนึ่งในเครืองมือบริหารสมดุลพอร์ตธุรกิจอสังหาฯเพื่อสร้างฐานรายได้คุณภาพจากต่างประเทศ ลดการพึ่งพาเศรษฐกิจไทยด้านเดียวในช่วงที่ตลาดภายในยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว พร้อมวางเป้าหมาย ปี2569 มียอดขายในตลาดดังกล่าวราว 15,000 ล้านบาท
ปี 69 เปิด 28 โครงการใหม่ 3.5 หมื่นล้านบาท
ด้าน ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แผนงานปี 2569 บริษัทฯ เตรียมเปิดตัว 28 โครงการใหม่ เพิ่มขึ้น 27% (YoY) รวมมูลค่า 35,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% (YoY) แบ่งเป็น
- บ้านแนวราบ 23 โครงการ มูลค่า 27,000 ล้านบาท
- คอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท
สำหรับกลยุทธ์ปีนี้ จะเน้นบริหารสมดุลโครงการระหว่างแนวราบและคอนโดโดยเลือกทำเลและรูปแบบที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง ควบคู่การขยายพื้นที่ใหม่ อาทิ สุพรรณบุรี เกาะสมุย ครอบคลุมการพัฒนา 30 จังหวัดทั่วประเทศ โดยมุ่งพัฒนาโครงการบ้านระดับกลาง ราคา 4-8 ล้านบาท สัดส่วน 90%
“กลุ่มระดับล่างราคาต่ำ 3 ล้านบาท เผชิญอัตราปฏิเสธสินเชื่อ 50% จากค่าเฉลี่ยของศุภาลัยอยู่ที่ 17% ส่วนบ้านระดับบนยังมีสต๊อกเพียงพอ”
โดยในปี 2569 ศุภาลัย ตั้งเป้ายอดขาย (Presale) 45,000 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายในไทย 30,000 ล้านบาท และยอดขายในออสเตรเลีย 15,000 ล้านบาท ส่วนเป้ารับรู้รายได้ อยู่ที่ 37,500 ล้านบาทเป็นรายได้ในไทย 27,000 ล้านบาท และออสเตรเลีย 10,500 ล้านบาท
“ปีนี้ ศุภาลัย จะเน้นความแม่น ในทุกมิติ ตั้งแต่สินค้า ทำเล ราคา ไปจนถึงฐานะการเงิน เพื่อสร้างการเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว”
เติมพอร์ตเช่าคอนโด
ไตรเตชะ กล่าวอีกว่า ในปีนี้ศุภาลัย จะให้ความสำคัญการทำตลาดอสังหาฯในพอร์ตให้เช่าคอนโด และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มากขึ้น ด้วยมองเห็นโอกาสจากแนวโน้มการขยายตัวเทรนด์การเช่าที่ขยายตัวต่อเนื่องโดยนำคอนโดเหลือขายในหลาย ๆ ทำเล อาทิ กรุงเทพ ชลบุรี ระยอง มาทดลองปล่อยเช่าระยะยาว 6 เดือน – 3 ปี หลังจากเริ่มทำโมเดลให้เช่าดังกล่าวในช่วง 1 ปีกว่าที่ผ่านมา
โดยปัจจุบันศุภาลัยทำโมเดลให้เช่าราว 10 โครงการ จำนวน 200-300 ยูนิต มีอัตราเช่าเกือบเต็ม 100% ให้ผลตอบแทน(Yield) 8-9% อาทิ ศุภาลัย ไอคอน-สาทร คิดอัตราค่าเช่าราว 1-2 แสนบาทต่อเดือน รองรับกลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติ ที่เดินทางมาพำนักในไทยเพื่อรับการรักษาพยาบาล เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมเทรนด์เช่าแนวโน้มดี แต่อัตรา (เปอร์เซ็นต์)ผลตอบแทนภายใน ‘IRR’ (Internal Rate of Return) จากการปล่อยเช่าคอนโด อยู่ที่ราว 10% ซึ่งยังน้อยกว่าการทำตลาดเพื่อการขายที่อยู่อาศัย ที่อัตรา IRR ราว 20%
ร่วมวงธุรกิจคลังสินค้าครั้งแรก
ไตรเตชะ กล่าวอีกว่าศุภาลัย ยังวางแนวทางกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ โดยพัฒนา ‘ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า’ เป็นครั้งแรก พร้อมตั้งนิติบุคคลชื่อ ‘บริษัท เอสอีเอ เอสเตท จำกัด’ ทุนจดทะเบียน 1,200 ล้านบาท โดยเป็นการร่วมทุน (JV) ใน 3 กลุ่ม ได้แก่
- กลุ่มศุภาลัย ถือหุ้น 41%
- กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ของยูโรเปี้ยนฟู้ด ถือหุ้น 10%
- กลุ่มเอยูกรุ๊ป เป็นทุนจีนที่จดทะเบียนบริษัทในฮ่องกง ถือหุ้น 49%
โดยในเบื้องต้น ได้ซื้อที่ดินรวมคลังสินค้าขนาด 200 ไร่ ในทำเลย่านพนัสนิคม จ.ชลบุรี โดยใช้งบลงทุนสำประมาณ 1,600 ล้านบาท คาดเริ่มก่อสร้างในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 นี้ และจะสร้างรายได้ภายในปี 2570 เป็นต้นไป โครงการฯ ดังกล่าวเพื่อรองรับลูกค้าหลัก
- กลุ่มผู้ต้องการเช่าคลังสินค้า
- กลุ่มอุตสาหกรรมเบา เช่น กลุ่มประกอบสินค้าต่าง ๆ อย่างเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น
“ธุรกิจคลังสินค้าดังกล่าว บริษัท มองเห็นโอกาสทั้งจากผู้ร่วมทุนศุภาลัยเองที่ต้องการพื้นที่คลังสินค้า รวมไปถึงความต้องการจากกลุ่มธุรกิจจีน ทำให้เห็นดีมานด์เบื้องต้น”
ขณะที่ปัจจุบัน ศุภาลัย ได้เริ่มแผนทยอยทดลองการลงทุน 1 โครงการ พร้อมคาดว่าภายใน 5 ปี จะมีพอร์ตรายได้จากรายได้ประจำเพิ่ม 5-6% จากปัจจุบันอยู่ที่ 1,000 ล้านบาท คิดเป็น 3-4% ของรายได้รวม
อ่านบทความ อื่นเพิ่มเติม
Alternate-X สรุปให้
ศุภาลัย แผนปี 2569 ใท่ามกลางตลาดอสังหาฯ ที่ยังฟื้นตัวช้า ใช้กลยุทธ์ Global Driven ในตลาดออสเตรเลียช่วยกระจายความเสี่ยงจากเศรษฐกิจไทย พร้อมเปิด 28 โครงการใหม่ มูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท เน้นบ้านระดับกลางตอบโจทย์กำลังซื้อจริง ต่อยอดรายได้ประจำด้วยโมเดลปล่อยเช่าคอนโดทำเลศักยภาพ Yield 8–9% เริ่มธุรกิจคลังสินค้าให้เช่าครั้งแรก วางฐานรายได้ระยะยาว ลดพึ่งพาการขายอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว
