‘ซาวิลส์’ เผยทุนอิสราเอลรุกอสังหาฯ สมุย-พะงัน พัฒนาวิลล่ารับดีมานด์คนชาติเดียวกัน จับตาการใช้ ‘ลีสโฮลด์’ และการซื้อขายด้วยคริปโต พร้อมเตือนรัฐเร่งกำกับการถือครองอสังหาฯ ต่างชาติ
- ดีมานด์ชาวอิสราเอลหนุนตลาดวิลล่าสมุยโตแรง หลังโควิด-19 จำนวนนักท่องเที่ยวและผู้พำนักชาวอิสราเอลในสมุยเพิ่มขึ้นแตะราว 200,000 คน ส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการวิลล่าและคอนโดรองรับความต้องการอย่างต่อเนื่อง
- โมเดล Leasehold ช่วยลดต้นทุนวิลล่าเหลือ 8-10 ล้านบาท ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ใช้การเช่าที่ดินระยะยาว 10-30 ปี ก่อนพัฒนาและขายสิทธิการเช่า ทำให้ราคาวิลล่าต่ำกว่าการซื้อแบบฟรีโฮลด์ที่มีราคาประมาณ 14-17 ล้านบาท
- แนะรัฐคุมการถือครองต่างชาติ ‘ซาวิลส์’ ชี้ว่าตลาดวิลล่าท่องเที่ยวเติบโตเร็วจากแรงซื้อชาวต่างชาติ พร้อมเสนอให้รัฐเพิ่มมาตรการกำกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์และพิจารณาจัดเก็บภาษีเพิ่มเติมเพื่อลดผลกระทบต่อคนในพื้นที่
หลังยุคโควิด-19 เป็นต้นมา กลุ่มทุนอิสราเอลเหลั่งไหลเข้ามาพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับความต้องการจากกลุ่มลูกค้าชาติเดียวกันที่มีแนวโน้มการจับจองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะวิลล่าและคอนโดมีเนียม
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาและตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวว่า ปัจจุบันกลุ่มนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาวชาวอิสราเอลในปัจจุบันแม้จะยังไม่ติด 10 อันดับแรกนักกลุ่มท่องเที่ยวต่างชาติของไทย แต่พบว่ามีจำนวนเข้ามาในพื้นที่ภาคใต้ขยายตัวขึ้น
โดยเฉพาะในพื้นที่เกาะท่องเที่ยวไทย เช่น เกาะสมุย พบจำนวนชาวอิสราเอลเติบโตก้าวกระโดดอยุ่ที่ 2 แสนคนจากเดิมประมาณ 70,000 คน รวมไปถึงพื้นที่ใกล้เคียง เกาะพะงัน ได้กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยยอดนิยมของชาวอิสราเอลไปแล้วอย่างชัดเจน สอดคล้องพฤติกรรมชาวอิสราเอล ที่อยู่อาศัยรวมเป็นชุมชน”
วิลล่าต้นทุนต่ำราคา 8 ล้านบ.
จากแนวโน้มดังกล่าว ผลักดันให้เกิดความต้องการอยู่อาศัยรูปแบบเช่าระยะยาว และขยายไปยังกลุ่มนักลงทุนและผู้ซื้อเกิดขึ้นระหว่างกันเอง โดยมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลัก ๆ จะใช้ 2 วิธีการ ดังนี้
- การทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) กับเจ้าของที่ดินคนไทย (แบบถูกกฎหมาย 100%)
โดยกลุ่มทุนดังกล่าว หลังทำสัญญาการเช่าที่ดินกับคนไทยแล้วจะนำที่ดินมาพัฒนาโครงการวิลล่า ขายคนชาติเดียวกันเองในแบบลีสโฮลด์ โดยมีสัญญายืดหยุ่นตั้งแต่ 10-30 ปี
สถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้สามารถทำราคาวิลล่าต้นทุนต่ำลงอยู่ที่ประมาณ 8-10 ล้านบาท/ยูนิต (สำหรับซื้อ Leasehold ระยะเวลา 10 ปี) ขณะที่วิลล่าวิวภูเขาขายขาดทั่วไปมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 14-17 ล้านบาท
- การซื้อขาดที่ดิน ถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ (Freehold) โดยใช้บริษัทนิติบุคคลในการซื้อ ‘บางราย’ อาจใช้นอมินีคนไทยมาถือหุ้น 51% ก่อนนำมาพัฒนาวิลล่า
สำหรับ ทำเลวิลล่ายอดนิยมของชาวอิสราเอลในสมุยมักกระจายอยู่ใน
โซนดังนี้
- แม่น้ำ
- บ่อผุด
- เชิงมน
สำหรับ โครงการวิลล่าที่ชาวอิสราเอลพัฒนา ส่วนใหญ่มีขนาดค่อนข้างใหญ่ จำนวน 10-45 ยูนิต/แห่ง และพบว่าในบางโครงการขายหมดอย่างรวดเร็ว อาทิ บางโครงการมีจำนวน 25 ยูนิตสามารถปิดการขายได้ภายในเวลาเพียงเดือนเดียวเท่านั้น
อสังหาฯสมุยซื้อขายด้วยคริปโตฯ
โดยข้อมูลภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกปี 2569 ยังพบว่ามียอดการเปิดตัววิลล่าในเกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี นำหน้าจังหวัดภูเก็ตไปแล้ว ด้วยสถิติดังนี้
- วิลล่าสมุย เปิดใหม่ 70-80 โครงการ จำนวน 800 ยูนิต
- วิลล่าภูเก็ต เปิดใหม่ 40-50 โครงการ จำนวน 700 ยูนิต (จากปกติ ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตจะมีความต้องการ (Demand) วิลล่าไม่เกิน 1,000 ยูนิตต่อปี แต่ช่วงครึ่งแรกปี2569 ขยายสูงถึง 700 ยูนิตแล้ว คาดว่ามาจากสภาวะ Demand ต่างชาติล้นทะลักนี้ซึ่งจะต่อเนื่องเช่นนี้ไปอีก 3-5 ปี)
นอกจากนี้ ยังพบรูปแบบชำระเงินซื้อวิลล่าที่เปลี่ยนไป โดยเริ่มมีการซื้อขายผ่านเงินสกุลดิจิทัล อาทิ บิตคอยน์ และ ดิจิทัลโทเคน เพิ่มมากขึ้นซึ่งเงินเหล่านี้ไหลออกประเทศโดยที่คนไทยไม่ได้อะไรเลย
ลงทุนวิลล่าเมืองท่องเที่ยว ยีลด์ 8-10%
ขณะที่ ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ชาวอิสราเอลสนใจซื้ออสังหาในไทยมาจากผลตอบแทนการลงทุน (Yield) ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนต้องการทั้งการอยู่อาศัยเองและสนใจลงทุนเพื่อเก็งกำไร
โดยเฉพาะวิลล่าในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและสมุย มีผลตอบแทนการเช่ารายวัน (Daily Yield) สูงถึง 8-10% ส่วนคอนโดมิเนียมระดับราคาเข้าถึงได้ (Affordable) ถูกนำมาปรับรูปแบบปล่อยเช่ารายวันและรายเดือน สร้างรายได้สูงถึง 60,000-70,000 บาทต่อเดือน
ทั้งนี้ นอกจากกลุ่มอิสราเอลแล้ว ยังมีอีกกลุ่มที่น่าจับตา คือ ‘ตะวันออกกลาง’ ที่ย้ายถิ่นอยู่อาศัยเข้ามาไทยจากภาวะสงคราม โดยมุ่งเป้าไปที่อสังหาริมทรัพย์แบบสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready-to-move)
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าสถานการณ์ความขัดแย้งตะวันออกกลางในบางช่วงจะสงบลง แต่ปริมาณการติดต่อสอบถาม กลับไม่ได้ลดลง โดยนักลงทุนบางรายยังแสดงความต้องการซื้อปริมาณสูงในครั้งเดียวถึง 10 ยูนิต
รัฐบาล ออกมาตรการควบคุม
ภัทรชัย กล่าวว่าจากกรณีชาวอิสราเอลเข้ามามีบทบาทในอสังหาฯ เกาะท่องเที่ยวในไทย อย่าง สมุย-พะงัน-ภูเก็ต ภัทรชัย อาจมาจากระบบการกระจายอำนาจของไทย ทำให้การกำกับดูแลในระดับท้องถิ่นมีความหย่อนยาน ขณะที่หน่วยงานส่วนกลางเข้าไปตรวจสอบได้ยาก
โดยเห็นว่า รัฐบาล ควรเร่งออกมาตรการควบคุมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นรูปธรรม พร้อมทั้งพิจารณา การจัดเก็บภาษีต่างชาติเพิ่มเติม เพื่อนำรายได้เข้าสู่ระบบท้องถิ่นและป้องกันการกว้านซื้อที่ดินจนส่งผลกระทบต่อคนในพื้นที่ในระยะยาว
