คุชแมนฯ สรุปตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส2ปี2569 คอนโดทรุดไม่มีแรงส่งจากกำลังซื้อไทยและต่างชาติ คาดทั้งปีมี69 เปิดใหม่ไม่เกิน 2 หมื่นยูนิต ส่วนที่ดินตอนนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อกดราคาหนัก
- คอนโดเปิดใหม่ลดลงแรง ในไตรมาส 2/2569 เปิดตัวคอนโดใหม่เพียง 2,332 ยูนิต ลดลง 67% จากไตรมาสก่อน สะท้อนผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการตามกำลังซื้อที่อ่อนแรง
- ต่างชาติหาย คนไทยกู้ไม่ผ่าน กำลังซื้อทั้งคนไทยและต่างชาติยังซบเซา โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีน ขณะที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง กดดันตลาดคอนโดต่อเนื่อง
- ตลาดที่ดินพลิกเป็นของผู้ซื้อ ดีเวลลอปเปอร์ต่อรองราคาที่ดินลดลงอย่างหนัก บางทำเลย่านอุดมสุขถูกกดราคาต่ำกว่าที่เจ้าของตั้งไว้เกือบ 40% ทำให้การปล่อยเช่าระยะยาวกลายเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าการขายในภาวะปัจจุบัน
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ เซอร์วิสเซส บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลก เปิดผยว่า จากผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทย ณ ไตรมาส 2/2569 พบว่ากำลังซื้อของคนไทยชะลอตัวลงอย่างชัดเจนตามสภาวะเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ เป็นผลจากการขาดความเชื่อมั่นต่อปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะความผันผวนของสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงราคาน้ำมันและค่าครองชีพ แม้ผู้บริโภคจะเริ่มปรับตัวได้บ้าง แต่ความไม่แน่นอนของสถานการณ์ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่กดดันภาระค่าใช้จ่าย
ขณะที่ การชะลอตัวดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่และก่อหนี้ผูกพันระยะยาว สะท้อนได้จากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังคงพุ่งสูง ท่ามกลางภาวะที่ยังไม่มีนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนเพิ่มเติมจากภาครัฐ
คอนโดเปิดใหม่ลดลง 67%
ขณะที่การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาส 2/2569 มีจำนวนรวมประมาณ 2,332 ยูนิต ลดลงราว 67% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดย ภาพรวมครึ่งแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวสะสมอยู่ที่ประมาณ 9,501 ยูนิต ซึ่งยังคงเติบโตเพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
สำหรับแนวโน้มตลอดทั้งปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่อาจสูงกว่าเป้าหมายเดิมที่เคยประเมินไว้ตอนต้นปีที่ 17,000 ยูนิต จากปัจจัย
ผู้ประกอบการบางรายเริ่มทยอยเปิดขายและเปิดเผยแผนพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้น โดยประเมินว่าตัวเลขรวมทั้งปีมีความเป็นไปได้ที่จะขยับขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20,000 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องจับตาปัจจัยลบระดับโลกที่อาจกลับมาทวีความรุนแรงอีกครั้ง โดยเฉพาะสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางและภูมิภาคอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม
‘ทำเล’ นอกCBD ดันราคาขายต่อตร.ม พุ่ง
ทั้งนี้ หากเจาะลึกถึงทำเลที่ตั้งของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในไตรมาส 2/2569 พบว่ากว่า 90% ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท (นอกเขต CBD) ส่วนที่เหลือกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสนี้พุ่งสูงขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 78.4%
ปัจจัยนี้ดันให้ราคาขายเฉลี่ยช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ทะยานสู่ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งนับเป็นสถิติที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา
สุรเชษฐ กล่าวว่าแม้ตลาดจะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่การที่ราคาขายเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น เป็นเพราะผู้ประกอบการหันไปโฟกัสกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง เพื่อหนีปัญหาการขอสินเชื่อที่กู้ผ่านยากในกลุ่มระดับราคาล่าง ประกอบกับทำเลที่เลือกเปิดโครงการ ล้วนอยู่ใกล้หรือในระยะเดินถึงสถานีรถไฟฟ้า
“การขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าสู่พื้นที่รอบนอกนี้ ทำให้ต้นทุนที่ดินสูงขึ้น และผลักดันให้ราคาขายคอนโดมิเนียมต้องปรับตัวสูงขึ้นตามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้”
เน้น ‘สร้างเสร็จพร้อมอยู่’ สกัดกลุ่มเก็งกำไร
สำหรับภาพรวมโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ เกือบ 100% โดยมีโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลลอปเปอร์) นอกตลาดเพียง 68 ยูนิต จากทั้งหมด 9,501 ยูนิต สะท้อนว่า ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพื่อรอดูทิศทางตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง รวมถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ
ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มปรับกลยุทธ์หันมาเปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) รูปแบบคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก ยูนิตไม่มากนัก ในระดับราคา 180,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป
โดย ในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมนอกแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ แทนกลุ่มเก็งกำไรระยะสั้น
นอกจากนี้ หลายรายยังรุกแก้ปัญหาและลดความเสี่ยงด้านยอดปฏิเสธสินเชื่อ ด้วยการคัดกรองความพร้อมด้านเครดิตล่วงหน้า หรือออกแคมเปญประเภท ‘ผ่อนก่อนอยู่’ เพื่อช่วยดันยอดโอนให้ราบรื่นขึ้น
ตลาดต่างชาติ ‘จีน’ หดตัว
สุรเชษฐ กล่าวต่อตลาดอสังหาฯคอนโดไตรมาส 2/2569 ในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่หดตัวลงอย่างมาก และยังไม่มีกลุ่มอื่นเข้ามาทดแทนได้เต็มกำลัง แม้จะมีผู้ซื้อชาวเมียนมาเข้ามาบ้าง แต่ก็เป็นเพียงสัดส่วนน้อย ส่วนกลุ่มชาวรัสเซียนั้น แม้จะมีการเติบโตสูง ในภูเก็ตและพัทยา แต่ในกรุงเทพมหานครยังไม่มีบทบาทมากนัก
สำหรับชาวต่างชาติสัญชาติอื่นๆ แม้จะมีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังไม่สามารถชดเชยการหายไปของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนได้ ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจากตะวันออกกลางซึ่งเคยเป็นกระแสข่าว ก็ยังไม่มีการขยายตัวอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 นี้
หมดยุคทองที่ดิน CBD
ด้าน วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่าจากข้อมูลสำคัญในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ราคาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่โดยรอบ ถูกขับเคลื่อนด้วยการแข่งขันกว้านซื้อของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำโครงการคอนโดมิเนียม จนราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม วัฏจักรราคาที่ดินระดับสูงสุดได้สิ้นสุดลง ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับสู่จุดเดิมได้ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญมรสุมเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ตอนนี้ ‘ตลาดเป็นของผู้ซื้อ’
ทั้งนี้ จากปัจจัยลบดังกล่าวที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ไม่สามารถแบกรับต้นทุนที่ดินในราคาสูงเหมือนอดีตได้ โดยหลายรายจำเป็นต้องต่อรองราคาต่ำลงเพื่อรักษาอัตรากำไรให้อยู่รอด สะท้อนได้ชัดเจนจากทำเลติดถนนใหญ่ช่วง BTS บางจาก ถึง BTS อุดมสุข ที่เจ้าของที่ดินยังตั้งราคาขายสูงถึง 900,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางวา แต่ดีเวลลอปเปอร์ กลับยื่นเสนอซื้อจริงต่ำกว่า 600,000 บาทต่อตารางวา ทั้งสิ้น
วรัตถ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปรากฏการณ์นี้เป็นสัญญาณชัดเจนว่าราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นอีกต่อไป หากเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องขายในวันนี้ อาจต้องยอมตัดใจขายต่ำกว่าราคาที่ต้องการ
ดังนั้น ในมุมมองการบริหารสินทรัพย์ การนำกลยุทธ์ ‘ปล่อยเช่าระยะยาว 10 – 30 ปี’ จึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าการขายขาดในภาวะที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ เพราะนอกจากจะไม่ต้องลดราคาขายแล้ว ยังช่วยสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ โดยที่กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่ อีกทั้งยังช่วยลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากอัตราที่ดินรกช้างว่างเปล่าได้อย่างมหาศาล ถือเป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ที่สุดในภาวะตลาดชะลอตัว
