JLL เผยมูลค่าการซื้อขายโรงแรมระดับลักซูรีในไทย แตะ 2,200 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในปี 2568 รับดีมานด์สินทรัพย์คุณภาพสูงโตต่อเนื่อง
เจแอลแอล (JLL) ที่ปรึกษาและผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลกรายงาน ข้อมูลกระแสการลงทุนในโรงแรมระดับลักซูรี ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยนักลงทุนมองว่าสินทรัพย์ประเภทนี้ มีทั้งความยืดหยุ่นต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจและยังคงได้รับความนิยมจากนักเดินทางทั้งในภูมิภาคและทั่วโลก
สอดคล้องข้อมูลจากเจแอลแอล (NYSE: JLL) ระบุว่า มูลค่าธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมระดับลักซูรี ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเพิ่มขึ้นถึง 77% ระหว่างปี 2560–2568 แตะระดับประมาณ 2,100 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2568 โดยมูลค่าดังกล่าวถือเป็นหนึ่งในระดับการลงทุนต่อปีที่สูงที่สุดในกลุ่มโรงแรมลักซูรี นับตั้งแต่ช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ที่เคยทำสถิติไว้กว่า 2,400 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2562
ขณะที่ ธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมระดับลักซูรี จะคิดเป็นเกือบ 20% ของการซื้อขายโรงแรมทั้งหมดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในปี 2568 ซึ่งเติบโตขึ้นกว่าเท่าตัวเมื่อเทียบกับสัดส่วน 8% ในปี 2560 และสูงกว่าระดับ 16% ในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19
อย่างไรก็ตาม พบว่าตลาดการลงทุนโรงแรมในประเทศไทยยังคงเผชิญข้อจำกัดด้านอุปทาน เนื่องจากเจ้าของโรงแรมส่วนใหญ่เน้นถือครองสินทรัพย์ในระยะยาว ส่งผลให้มีสินทรัพย์ออกสู่ตลาดค่อนข้างจำกัด โดยนับตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นมา โรงแรมระดับลักซูรี มีสัดส่วน 19.2% ของมูลค่าการซื้อขายโรงแรมทั้งหมดในประเทศไทย
“ในปีที่ผ่านมา กลุ่มโรงแรมดังกล่าวมีสัดส่วนเพียง 7.9% ของจำนวนธุรกรรมทั้งหมด แม้จะได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่องก็ตาม”
สำหรับธุรกรรมที่โดดเด่นในปีดังกล่าว ได้แก่ การซื้อหุ้นคืนจากผู้ถือหุ้นของโรงแรมแห่งหนึ่งในย่านใจกลางกรุงเทพฯ และการขายหุ้น 51% ในโรงแรม อินเตอร์คอนติเนนตัล กรุงเทพฯ
2 ปัจจัยหนุนพอร์ตฯลักซูรี
ด้าน พิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหาร ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก บริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล (JLL) กล่าวว่า ตลาดโรงแรมระดับลักซูรี ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาสำคัญ โดยได้รับแรงหนุนจาก
- ความยืดหยุ่นและความสามารถในการฟื้นตัวได้อย่างโดดเด่นตลอดช่วงการแพร่ระบาดและหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19
- ความมั่งคั่งที่เพิ่มสูงขึ้นและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
จากแนวโน้มดังกล่าว ส่งผลให้เห็นความต้องการการลงทุนที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจากฐานนักลงทุนที่หลากหลายขึ้น ทั้งนักลงทุนกลุ่มบุคคล (Private Wealth) และเงินทุนจากต่างประเทศ ซึ่งต่างมองหาโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์ที่ผสมผสานทั้งความน่าเชื่อถือ การรักษามูลค่าเงินลงทุน และศักยภาพการเติบโตในระยะยาว
นอกจากนี้ ยังพบว่า ตลาดโรงแรมระดับลักซูรี กำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในการชิงส่วนแบ่งตลาด แม้โรงแรมกลุ่มนี้จะสามารถเรียกเก็บค่าห้องพักในระดับพรีเมียมได้มาโดยตลอด แต่ปัจจุบันช่องว่างของอัตราการเข้าพัก ระหว่างโรงแรมระดับลักซูรี และโรงแรมทั่วไปเริ่มแคบลง สะท้อนให้เห็นว่าโรงแรมระดับลักซูรีสามารถสร้างผลงานและรักษาระดับอุปสงค์ (Supply) ที่ยั่งยืนได้ตลอดทั้งปี
จากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งดังกล่าว ยังช่วยดึงดูดทั้งเม็ดเงินลงทุนและการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก อุปทาน (demand) โรงแรมระดับลักซูรี เติบโตเฉลี่ย 4% ต่อปีตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และยังคงรักษาส่วนแบ่งตลาดที่ประมาณ 8% ของตลาดโรงแรมทั้งหมด และคาดว่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในระดับปานกลางไปจนถึงปี 2573
ทั้งนี้ จะสามารถขึ้นอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันได้อย่างต่อเนื่อง ควบคู่กับการรักษาอัตราการเข้าพักในระดับที่แข็งแกร่ง นับตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา โดยอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันในกลุ่มโรงแรมระดับลักซูรีและอัลตราลักซูรีในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด จากการการขยายตัวของซัพพลายที่สอดคล้องกับดีมานด์ของตลาดช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาซัพพลายล้นตลาดที่เคยเกิดขึ้นในบางช่วงกับอุตสาหกรรมโรงแรม ส่งผลให้ภาวะซัพพลายและดีมานด์ยังคงอยู่ในระดับที่เอื้อต่อการลงทุน
รับเทรนด์โลก ไลฟ์สไตล์ ลักซูรี
ขณะที่ อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดโรงแรมระดับลักซุรี คือการพัฒนารูปแบบการให้บริการที่ตอบสนองความต้องการของนักเดินทางได้อย่างหลากหลาย โดยผู้ประกอบการทั้งในระดับโลกและระดับภูมิภาคต่างเปิดตัวแนวคิดและแบรนด์ใหม่ ๆ ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว อาทิ
- รีสอร์ตเพื่อสุขภาพ (Wellness Retreat)
- สร้างประสบการณ์การเข้าพักที่เชื่อมโยงกับวัฒนธรรมท้องถิ่น
“อุปทานใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดยังสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง”
โดยโรงแรมห้าดาวแบบดั้งเดิมกำลังได้รับการเติมเต็มด้วยแนวคิด ‘Lifestyle Luxury’ ที่ผสานที่พักระดับลักซูรี เข้ากับประสบการณ์ด้านไลฟ์สไตล์สังคม สุขภาวะ และวัฒนธรรมที่ได้รับการออกแบบและคัดสรรอย่างพิถีพิถัน
แนวโน้มดังกล่าวยังได้รับแรงหนุนจากการเกิดขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น One Bangkok, Dusit Central Park และโครงการ Hatai ของกลุ่มนารายณ์ ซึ่งผสานองค์ประกอบของโรงแรมเข้ากับพื้นที่ค้าปลีก สำนักงาน และที่พักอาศัย ทำให้โรงแรมไม่ได้เป็นเพียงสถานที่พักแรม แต่เป็นส่วนหนึ่งของจุดหมายปลายทางที่มอบประสบการณ์การใช้ชีวิตแบบครบวงจร
โดยตลาดโรงแรมระดับลักซูรี ของไทยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากการเข้ามาของแบรนด์ใหม่ ๆ เช่น
- Aman Nai Lert
- Andaz One Bangkok
- The Ritz-Carlton One Bangkok
ค่าที่พักแตะ 1.5 หมื่นบ.ต่อคืน
ขณะเดียวกัน ยังมีการกลับมาเปิดให้บริการอีกครั้งของโรงแรมดุสิตธานี แบรนด์โรงแรมสัญชาติไทย รวมถึงการเปิดตัวโรงแรมใหม่ที่กำลังจะทยอยเข้าสู่ตลาดอย่าง
- Six Senses Bangkok
- The Langham – Custom House Bangkok
โดยการเพิ่มขึ้นของอุปทานโรงแรมระดับลักซูรี ที่เน้นประสบการณ์ด้านไลฟ์สไตล์เหล่านี้ ส่งผลให้ระดับอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันของกลุ่มอัลตราลักซูรี พุ่งสูงขึ้น โดยปัจจุบันสามารถทำราคาได้ใกล้ระดับ 15,000 บาทต่อคืน เทียบกับราว 10,000 บาทต่อคืนในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19
ด้าน ชนาวุฒิ วรรณชัยวงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส และหัวหน้าฝ่ายธุรกิจที่ปรึกษาด้านโรงแรมประจำประเทศไทย เจแอลแอล กล่าวว่า ภูมิทัศน์ของธุรกิจโรงแรมระดับลักซูรี ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยผู้ประกอบการปรับรูปแบบการให้บริการเพื่อตอบสนองความต้องการของนักเดินทางที่เปลี่ยนแปลงไป แต่ยังรักษาจุดยืนในฐานะสินทรัพย์ระดับพรีเมียมที่มีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าต้นทุนการดำเนินงานของโรงแรมระดับลักซูรี จะสูงกว่าตลาดโรงแรมอื่น จากหลายปัจจัย อาทิ
- สัดส่วนพนักงานต่อจำนวนห้องพักที่สูงกว่า
- การให้บริการอาหารและเครื่องดื่มระดับพรีเมียม
- บริการเฉพาะบุคคลที่เข้มข้นกว่า
- อื่น ๆ
ทั้งนี้ โรงแรมระดับลักซูรี ยังคงสามารถสร้างอัตรากำไรขั้นต้นจากการดำเนินงานได้ในระดับที่ใกล้เคียงกับตลาดโดยรวม ความสามารถในการกำหนดราคาห้องพักในระดับพรีเมียม พร้อมรักษาระดับความสามารถในการทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ สะท้อนถึงอำนาจในการกำหนดราคาและศักยภาพด้านการบริหารจัดการที่โดดเด่นของกลุ่มโรงแรมลักซูรี
อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่
