จีน Butterfly Effect ไม่ได้กระทบแค่ท่องเที่ยว ลามยอดอสังหาฯ หายไปด้วย

ความหวังจากกำลังซื้อชาวจีนที่ไทยหวังว่าจะกลับมาสร้างความคึกคักอีกครั้ง หลังผ่านพ้นสถานการณ์โควิด อาจจะกำลังเหือดหายไปที่ไม่ใช่แค่ตลาดท่องเที่ยว แต่ยังรวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่นักลงทุนจีนหันไปมองญี่ปุ่นและเวียดนามแทน ซึ่งกำลังเป็นตลาดใหม่ที่น่าสนใจของชาวมังกร ในเวลานี้

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผยตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ไตรมาสแรกปี2568 มีจำนวน 65,276 หน่วย ลดลง 10.5% และมีมูลค่า 181,545 ล้านบาท ลดลง 13% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)

ตัวเลขนี้สะท้อนชัดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง จากกำลังซื้อในประเทศหดตัวลง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ หลายรายต่างมองหากำลังซื้อใหม่จากตลาดต่างชาติ ที่จะเป็นประตูทางออกบานสำคัญเพื่อเอาตัวให้รอดจากจากสถานกการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย จากกำลังซื้อในประเทศไทยที่ไม่สดใส ประกอบกับบรรยากาศอึมครึมทั้งเศรษฐกิจและเสถียรภาพของรัฐบาลในเวลานี้

ขณะที่ในช่วงก่อนหน้า ‘กลุ่มนักลงทุนจีน’ ถือเป็นลูกค้าหลัก ที่เคยมียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในตลาดชาวต่างชาติมาร่วมหลายปี จากความสนใจลงทุนอสังหาในไทย เพื่อปล่อยเช่าในช่วงจังหวะเดียวกับที่ตลาดนักท่องเที่ยวชาวจีนที่สดใสและเติบโตสุดในช่วง 5-6 ก่อนหน้า

โดยในปี 2562 (ก่อนแพร่ระบาดโควิด-19) ประเทศไทยมีนักเดินทางจากจีนราว 11 ล้านคน ไทยได้รับนักท่องเที่ยวจีนประมาณ 11 ล้านคนก่อนโควิด โดยหลังสถานการณ์แพร่ระบาดคลี่คลายในปี 2568 ที่ผ่านมา ไทยให้การต้อนรับนักเดินทางจากจีนอยู่ที่ 6.73 ล้านคน เท่านั้น!! เรียกว่าหายไปถึง 38.8%

ยอดโอนปีนี้ไม่ต่างจากปีก่อน

ต่อเรื่องนี้ ‘สุรเชษฐ กองชีพ’ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยจากกลุ่มนักลงทุนชาวจีน ลดลงเป็นไปในทิศทางเดียวกับจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้าไทย

โดยช่วง 1 มกราคม – 11 พฤษภาคม 2568 (อ้างอิง ททท.) พบว่า คนจีนเข้าไทยเป็นอันดับ 1 ในกลุ่มชาวต่างชาติ มีจำนวน 1.77 ล้านคน แต่ลดลง 30.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

ทั้งนี้ หากพิจารณายอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของคนจีน ในรอบ 8 ปี ที่ผ่านมา มีข้อมูลดังนี้

• ปี 2561 จำนวน 7,916 หน่วย
• ปี 2562 จำนวน 7,626 หน่วย
• ปี 2563 จำนวน 5,254 หน่วย
• ปี 2564 จำนวน 4,867 หน่วย
• ปี 2565 จำนวน 5,707 หน่วย
• ปี 2566 จำนวน 6,614 หน่วย
• ปี 2567 จำนวน 5,670 หน่วย
• ไตรมาส 1 ปี 2568 จำนวน 1,481 หน่วย

ขณะที่ การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของคนจีนในขณะนี้ลดลงนับจากหลังแพร่ระบาดโควิด-19 เป็นต้นมา และไม่เคยกลับไปเทียบเท่าช่วงปี 2561 – 2562 อีกเลย

“ดูแล้วในปี 2568 ก็คงมีการโอนกรรมสิทธิ์ของคนจีนที่ไม่มากอาจจะไม่แตกต่างจากปี 2567 มากนัก”

สุรเชษฐ กล่าว

รถอีวีจีนหงอยดึงตลาดดาวน์ตาม

ด้าน สงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า ในตอนนี้ตลาดจีนค่อนข้างเงียบตามกระแสตลาดรถยนต์ไฟฟ้า (EV) เริ่มชะลอตัวลงซึ่งต่างไปจากปีก่อน ๆ

นอกจากนี้ ยังมาจากตลาดท่องเที่ยวที่ลดลง จากความกังวลด้านความปลอดภัยหลังกรณีลักพาตัวดาราจีนชายซึ่งเป็นข่าวดังมากที่ประเทศจีน ถึงความไม่มั่นใจต่อความปลอดภัยการเดินทางมายังไทย

“อาจต้องใช้เวลาฟื้นความเชื่อมั่น 2-3 ปีจึงจะดีขึ้น”

สงกรานต์ กล่าว

จากแนวโน้มยังส่งผลมายังตลาดอสังหาฯ ไทยในขณะนี้ ที่เริ่มมีความน่าสนใจลดลง จากก่อนหน้าเป็นตลาดที่เคยอยู่อันดับต้น ๆ ของคนจีน แต่ในตอนนี้อยู่อันดับ 6-8

“คนจีนหันไปซื้อที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่น เวียดนาม และมาเลเซียแทน”
สงกรานต์ ย้ำ

สถานการณ์ที่เกิดขึ้นอาจเรียกได้ว่าเป็นทฤษฎีความโกหลาหล ‘Butterfly Effect’ แค่เพียงผีเสื้อขยับปีกก็อาจส่งผลกระทบไปในวงกว้างได้ เช่นเดียวกับกลุ่มชาวจีน ที่เคยเป็นกำลังซื้อใหญ่ในตลาดท่องเที่ยว ที่ขยายไปยังภาคธุรกิจอื่นๆที่รวมถึงในอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน

Alternate-X สรุปให้ 

ตลาดอสังหาฯ ไทยเผชิญแรงกดดัน หลังนักลงทุนจีนหดตัวต่อเนื่อง โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย Q1/68 ลดลง 10.5% สะท้อนกำลังซื้อไม่ฟื้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าจีนไม่กลับมาเหมือนก่อนโควิด หันลงทุนญี่ปุ่น-เวียดนามแทน ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวจีนเข้าไทยลดลง 30.7% ในช่วงต้นปี และมีแนวโน้มว่าไทยอาจต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปี กว่าจะฟื้นแรงดึงดูดจากจีน